بازگشت به صفحه نخست

بورژوازي مستغلات

گفت‌وگو با كمال اطهاري

درباره بورژوازي مستغلات با آقاي اطهاري به گفت‌وگو نشستيم. ايشان با انتقاد از سياستگذاري افسارگسيخته و پراكنده دولت‌ها، نشان داد كه اين جريان مي‌تواند مهار شود، منتها با برنامه‌ريزي هم‌بسته و پي در پي و اجتماعي‌شده مي‌توان سرمايه‌ها را به سوي توليد و خدمات سوق داد. آقاي اطهاري بارها درباره خطر بورژوازي مستغلات هشدار داده است. وي به درستي اصرار دارد تا نشان دهد اين جريان به‌دليل ناتواني سياستگذاري‌هاي برآمده از آمال خرده‌بورژوازي براي حل مشكل مسكن در ايران رشد كرده و به عبارتي خرده‌بيني خرده‌بورژوازي، خود موجبات شكل‌گيري جرياني را فراهم كرده كه تخريب‌گر اقتصاد كشور ما شده است.

در اين گفت‌وگو آقاي اطهاري از قانون زمين شهري حمايت نمود، اما از افراط‌گري اوليه در اجراي اين سياست و بعد رهاكردن ناگهاني آن انتقاد كرد. به نظر ايشان مجموعه‌اي از تجربه‌ها در كشورهاي مختلف وجود دارد كه مي‌تواند مانع از رشد بورژوازي مستغلات در ايران نيز بشود. اما اين تجربيات بايد با برنامه منظم پيگيري و به شكل مجموعه سياست‌ها و قوانين به كار گرفته شود. اطهاري از سياست عجولانه واگذاري 99 ساله زمين با اجاره سالانه 10 هزار تومان انتقاد كرد و گفت اين سياستِ ناهم‌پيوند با ديگر برنامه‌ها، ناكارآمد بوده و بر بحران مسكن افزوده است. با هم اين گفت‌وگو را مي‌خوانيم.

< شما بارها بورژوازي مستغلات را مطرح كرديد، اين مسئله مهمي است. كساني هستند كه 3 هزار ميليارد تومان از طريق بورژوازي مستغلات سرمايه دارند و كسان ديگري كه 2 هزار ميليارد تومان از اين راه سرمايه به هم زده‌اند كه روي هم به اندازه بودجه بنگلادش مي‌شود. ما ابتداي انقلاب عليه صنايع وابسته و كمپرادوريسم شعار داديم، به جاي آن بورژوازي تجاري آمد كه هرچند جنس از خارج وارد مي‌كرد اما در پي صادرات هم بود و خارج‌كردن ارز را فريضه خود نمي‌دانست. عليه آن نيز شعار داديم تا بورژوازي مستغلات را به‌وجود آوريم كه هر چند به نظر مي‌رسد توليدي انجام مي‌دهد، اما اولاً‌ مانع توليدات بخش‌هاي مولد مي‌شود، ثانياً خارج‌كننده اصلي سرمايه‌ و ارز است. ما كه نمي‌توانيم خانه‌هاي گران شده خودمان را به خارج صادر كنيم، درنهايت اين خانه‌هاي يك ميلياردي تأثير مخربي بر توليد دارد و ثروتي وارد كشور نمي‌شود، درآمد حاصله، خارج هم مي‌گردد. براي نمونه در منطقه خيابان فاطمي زمين متري 900 هزار تومان بوده و در ارديبهشت يك ميليون و 400 هزار تومان شده است. طرف فكر مي‌كند يك خانه 600 ميليوني دارد، ولي اگر بخواهد يك خانه هم‌تراز آن بسازد بايد بيشتر پول بدهد. يعني بورژوازي مستغلات با فعاليت مبتني بر «نازكي كار ـ ضخامت پول» بدون اين‌كه متوجه شويم، ما را فقير هم كرده، چون مسكن را به‌عنوان كالا از دسترس اكثريت جامعه خارج كرده است. متأسفانه مي‌بينيم وقتي نيروي آزاديخواه و دموكراتيك شعار ناسنجيده مي‌دهد، گاهي نتايج بدتري حاصل مي‌شود.

پيش از انقلاب در زندان تحليل مي‌شد يكي از ريشه‌هاي مهم انقلاب اين است كه بورژوازي تجاري صاحب درآمد زياد شده و پول زيادي در دستش است و مي‌خواهد صنايع را قبضه كند. در سال 1360، سازمان اقتصاد اسلامي مي‌خواست كل صنايع دولتي را 150 ميليارد تومان بخرد. مهندس سحابي اين پيشنهاد را به آقاي هاشمي مي‌دهد، آقاي هاشمي مي‌گويد ايرادي ندارد، ولي كنترل به دست دولت باشد، كه سازمان اقتصاد اسلامي آن را نمي‌پذيرد. با توجه به تخصصي كه در زمينه بورژوازي مستغلات و مسكن داريد، ممكن است ديدگاه‌هاي خود را براي خوانندگان نشريه بفرماييد.

□اين بحث، اساسي و فرصتي است كه ما نقدي از ماركسيسم عاميانه (ولگار) پيش از انقلاب و ليبراليسم عاميانه و سطحي‌نگري پس از انقلاب داشته باشيم. هر دو جريان از پس تحليل و شناخت جامعه برنيامده‌اند، از اين‌رو ما دچار تنزل اقتصادي و اجتماعي در مقايسه با ديگر كشورها شده‌ايم. پيش از انقلاب، ماركسيسم عاميانه و سطحي‌نگر، صرفاً به وجه اقتصاديِ تقابل با سرمايه‌داري مي‌پرداخت، نه وجه جامعوي آن. پس از انقلاب هم دقت نشد كه كژكاركردي اقتصاد، مبتني بر سرمايه‌داري است كه موجب رشد بورژوازي مستغلات مي‌شود و من تا اندازه‌اي كه از اقتصاد سياسي مي‌دانم، به اين دو غفلت مي‌پردازم. رفتار بورژوازي تجاري آن‌گونه كه «پولاني»(1) تحليل مي‌كند، بسيار دوگانه است. پولاني از تحول سرمايه‌داري ملي مي‌گويد. وقتي سرمايه‌داري مي‌خواهد به جامعه غالب شود و دولت را قبضه كند درواقع براي اولين‌بار به بشر حكم مي‌كند كه به‌طور آگاهانه پايه روابط اجتماعي را بر اقتصاد بگذارد و عقلانيت سودجوي را پايه رابطه اقتصادي خود قرار دهد. يكي از طبقاتي كه با اين فكر مقابله مي‌كند، بورژوازي تجاري است. اين تقابل وجه دوگانه‌اي دارد؛ يك وجه تقابل آن به اين صورت است كه نمي‌خواهد منفعت اقتصادي خودش را به دست بورژوازي اقتصادي جديد بدهد. در ايران پيش از انقلاب، اين تقابل در دهه 50 رخ داده بود، چرا كه بورژوازي صنعتي مي‌خواست توزيع كالا را هم به دست خود بگيرد كه يكي از دلايل تقابل بورژوازي تجاري با صنعتي نيز همين بود. به اين موضوع، در ماركسيسم رايج در آن زمان پرداخته و تكيه مي‌شد. اما از آنچه كه غفلت مي‌شد اين بود كه در عين حال سرمايه‌داري مي‌خواهد مبناي روابط اجتماعي، سودجويي باشد، يعني روابط اجتماعي از قواعد بازار تبعيت كنند، يا سرنوشت انسان‌ها را قواعدي تعيين كنند كه به‌گفته ماركس همه‌چيز را (بخصوص سنت را) دود مي‌كند و به هوا مي‌فرستد، از اين‌رو بورژوازي تجاري در مقابل غلبه اقتصاد بر جامعه نيز مي‌ايستد. در ماركسيسم (و نيز ليبراليسم) عاميانه از آنجا كه روبنا يك‌سره تابع زيربنا (اقتصاد) دانسته مي‌شود، تنها به وجه اول تقابل توجه مي‌شود و گفته مي‌شود بهتر است هر چه رنگ سنت دارد دود شود و به هوا رود تا جا براي مدرن بازگردد. درصورتي كه ماركس مي‌گويد هرچند درنهايت در دوران‌هاي تاريخي زيربنا، روبنا را مشروط مي‌كند، اما اين تأثير انتزاعي‌تر از آن است كه بتواند رابطه ساده‌اي بين روبنا و زيربنا برقرار كند. اين وجه، جنبه تناقض‌آميزي دارد؛ از يك‌سو جريان عميق تاريخي كه ماركس عنوان مي‌كند، حكم مي‌كند كه بورژوازي تجاري از ميدان به در رود و روابط نويني توليد جايگزين آن شود كه رشد نيروهاي مولده را تضمين ‌كند، ولي ازسوي ديگر از آنجايي كه اين روابط نوين با همه موجوديت فرهنگي، اجتماعي و سنت‌ها تقابل پيدا مي‌كند، براي نمونه، مي‌خواهد به‌نام نظم نوين جهاني به آن يكپارچگي بدهد، بورژوازي تجاري كه با اين نوع از سياست سرمايه‌داري مخالف است و اين تقابل را نوعي دفاع از سنت و فرهنگ آن جامعه مي‌داند؛ نتيجه اين‌كه يك درخواست مشترك بشري سهيم مي‌شود و آن جلوگيري از حك‌شدن جامعه در اقتصاد است. اگر پيش و پس از انقلاب اين تقابل بهتر درك مي‌شد، نيروها در مورد حركتي كه ممكن بود جامعه را دگرگون كند مي‌توانستند توافق كنند. در واقع انقلاب اسلامي بر يك نوع دفاع از فرهنگ و آداب (يا همان استقلال) با روحيه عدالت‌ و آزادي‌خواهانه استوار بود كه نمي‌خواست عقلانيت سودجويانه بر روابط اجتماعي نقش زند. «پولاني» مي‌گويد تا پيش از آن‌كه سرمايه‌‌داري جديد بيايد، روابط اقتصادي در دل روابط اجتماعي حك شده بود، يعني روابط اقتصادي براساس باورها، اعتقادات، اخلاق و سنت برقرار مي‌شد و جريان ارتباط اقتصادي بيرون و فائق بر اخلاق اجتماعي نبود. وقتي نظام سرمايه‌داري فائق مي‌‌شود، روابط اجتماعي در درون اين چارچوب و مجراي روابط اقتصادي مي‌چرخد و همه‌چيز به عقلانيت اقتصادي يا منفعت شخصي تقليل مي‌يابد. در اين شرايط است كه راست‌‌گرايان سنتي، در تقابل با بيرون رانده‌شدن اخلاق از رابطه اقتصادي سوسياليست از آب درمي‌آيند. اين واكنشي بود كه در دوران ويكتوريا، باعث ايجاد قانون فقرا در انگلستان شد. پولاني مي‌گويد اگر اين قانون در انگلستان تصويب نمي‌شد جريان مسالمت‌آميز حاكميت سرمايه‌داري در آنجا رخ نمي‌داد و اين نقش مثبتي به روحيه محافظه‌كارانه سنت‌گرايان مي‌داد كه اين جريان را دنبال كنند. «انگلس» در يكي از آثار خود بحثي به‌نام «طعنه تاريخ» دارد كه به طنز در آن مي‌گويد، بورژوازي انگلستان با ريشخند به بورژوازي فرانسه خطاب مي‌كند كه شما در انقلاب خود (انقلاب كبير فرانسه) يك‌سره سنت را كنار گذاشته و براي دموكراسي و صنعتي‌شدن به‌دنبال ماترياليسم دويديد، درحالي‌كه دچار ديكتاتوري و امپراتوري لويي‌بناپارت شديد، اما ما كه سنت را كنار نگذاشتيم هم دموكراسي داريم و هم انقلاب صنعتي كرده‌ايم! اين طعنه بورژوازي انگلستان به بورژوازي فرانسه است كه وقتي سنت را نفي نكرد و قانون فقرا را به تصويب رساند، انقلابي‌تر از بورژوازي فرانسه از آب در آمد. اين روش تحليلي هيچ‌گاه درچارچوب ماركسيستي عاميانه و سطحي‌نگر نگنجيد و اكنون هم ليبراليسم عاميانه از آن بي‌بهره است. براي نمونه در بخش مسكن ‌پس از انقلاب، از جهش از يك تقابل با سرمايه‌داري به قبول بدون شرط آن با ملغمه‌اي از قوانين روبه‌روييد؛ نخست قانون زمين شهري تصويب شد كه قانوني است بر مبناي تحديد مالكيت خصوصي در زمين، اين قانون در سال 1361 از زمان مهندس گنابادي، وزير مسكن دولت موقت آغاز شد و تا سال 1370 ادامه يافت و تنها قانوني بود كه لازم شد از روش احكام ثانويه براي تصويب ماده 9 آن در دو دوره پنج‌ساله استفاده شود. اما ناگهان از سال 1370 يك سيستم قانونگذاري رانت‌جويانه درباره زمين شهري به اسم سياست‌هاي تعديل ايجاد شد كه ناشي از ليبراليسم سطحي‌نگر بود. پس از اتمام دوره ماده 9 قانون زمين شهري، گزارشي در سازمان برنامه تدوين شد كه در آن يك نظام جديد كنترل زمين شهري پيشنهاد مي‌شد كه در آن تحديد افراطي مالكيت زمين وجود نداشت، يعني ديگر دولت حق تصرف زمين باير و داير خصوصي را براي تأمين مسكن و كنترل بازار زمين نداشت. براي نمونه پيشنهاد شده بود از قانوني در كشورهاي اسكانديناوي و انگلستان كه به‌‌نام حق تقدم خريد مشهور شده الهام بگيريم، نه اين‌كه مانند قانون زمين شهري، دولت زمين مردم را بگيرد، بلكه هنگام تغيير كاربري دولت حق تقدم خريد پيدا كند كه در فقه به آن «حق شفعه» مي‌گويند..

در چنين نظامي مالكيت زمين مشروط مي‌شود نه محدود، بدين‌ترتيب زمين كافي براي تأسيس تسهيلات عمومي، مسكن و... فراهم شده و از زمين‌خواري و بورس‌بازي زمين جلوگيري مي‌شود. يا پيرو همان ليبراليسم عاميانه قوانيني مثل ماليات بر زمين‌هاي باير شهري كه پيش از انقلاب تصويب شده بود، پس از انقلاب در دهه 70 به‌جاي اين‌كه شديدتر و نافذتر شود، لغو شد. پس از ارائه آن گزارش، ليبرال‌هاي نوخاسته شديداً به ما حمله كردند كه اينها صحبت‌هاي سوسياليستي است و زمين شهري بايد يكسره به بازار آزاد سپرده شود. چون، حمله شديد و ايدئولوژيك بود، من ناچار به پاسخ شدم كه گفتم هيچ‌يك از اقتصاددانان از آدام‌اسميت گرفته تا فريدمن توصيه نمي‌كنند زمين به بازار آزاد برود، چون بازار آزاد زمين شهري ايجادكننده رانت است و رانت يا همان بهره مالكانه ضد سرمايه‌داري و بازار كارآمد مسكن است. شما نه‌تنها به نظريه‌هاي اقتصادي توجه نمي‌كنيد، بلكه فراموش مي‌كنيد كه ملي‌كردن زمين متعلق به انقلاب‌هاي بورژوايي است، نه انقلاب‌هاي سوسياليستي. بورژوازي براي اين زمين را ملي مي‌كند كه جلوي رانت را بگيرد، يعني همان بهره مالكانه فئودالي كه ضد سرمايه‌داري است. درواقع نظام سرمايه‌داري متكي به كسب ارزش‌اضافي از توليد رقابتي كالاها و از آن جمله مسكن است و اگر سرمايه‌داران مجبور به پرداخت بهره‌مالكانه شوند، درآمدي بادآورده را تقديم مالكان زمين مي‌كنند و خود نابود مي‌شوند.

 < در تأييد حرف شما، دولت اختيار خانه‌سازي‌هاي انبوه را مي‌گيرد، بعد نرخ مسكن را در كنترل خود درمي‌آورد و تسهيلات مي‌دهد تا سرمايه به‌سوي زمين نيايد و به سوي توليد برود. در صورتي كه سياست‌هاي پس از آقاي موسوي عكس اين بود و شما درست مي‌گوييد سرمايه‌داري ضد رانت است، اما مهمتر اين‌كه سرمايه در ايران به‌سوي مسكن‌سازي انبوه نمي‌رود، بلكه به‌سوي افزايش قيمت زمين مي‌رود.

□بله، در كشورهاي توسعه‌يافته سرمايه‌داري كه سيستم قانونگذاري زبده‌اي دارند، بازار زمين با تنظيمات(Regulations) يا ضوابط و قوانين دقيقي كنترل مي‌شود. بازار آزاد بايد در مورد هر كالايي اين‌گونه باشد، زيرا وقتي مالكيت با دولت است، تنظيمات يا مقررات همه‌جانبه و دقيق نمي‌خواهد، بلكه برنامه مي‌خواهد. وقتي به بازار آزاد مي‌رود بايد انواع سيستم‌ها و ماليات‌ها را داشته باشد تا سرمايه‌ هرز نرود، تخصيص منابع به‌درستي صورت گيرد و توليد كارآمد گردد. همچنان‌كه سيلاب راهي را مي‌كَنَد كه در آن آب به هرز مي‌رود، در غياب قانونگذاري سنجيده، سرمايه، «هرز راهي» پيدا كرده كه موجد همان بورژوازي مستغلات شده است. درواقع مي‌بينيم تنظيمات نادرست مدرنيسم كژكاركرد ايجاد كرده است. درحالي‌كه تنظيمات سرمايه‌داري در غرب كارآمد است، سطحي‌نگري‌ها باعث ايجاد سرمايه‌داري ناكارآمد يا مدرنيسم كژكاركرد در ايران شده است. مدرنيسمي كه بورژوازي تجاري و صنعتي را دود مي‌كند و به هوا مي‌فرستد و بورژوازي مستغلات را تقويت مي‌كند! حالا ديگر بورژوازي تجاري هم به معناي ابتداي رشد سرمايه‌داري در ايران وجود ندارد، چون آن‌قدر قدرت اقتصادي دولت و بورژوازي مستغلات زياد شده كه اينها ديگر عددي نيستند. در دوران پيشاسرمايه‌داري، مازاد اقتصادي در اساس از كشاورزي به‌دست مي‌آمد و مالكان با داشتن زمين و فراهم‌كردن امكانات و عوامل توليد (مانند لايروبي قنات) از توليد كشاورزان بهره‌مالكانه مي‌گرفتند. بورژوازي تجاري هم به مبادله كالاهاي كشاورزي و نيز صنايع دستي مي‌پرداخت و همانند توليد فرش در ايران، خود فراهم‌كننده عوامل توليد براي پيشه‌وران مي‌گشت و حيات شهرها هم متكي به بهره‌مالكانه اخذشده از روستاها بود، از اين‌رو جهان‌گشايان،‌ زمين كشاورزي بيشتري مي‌‌گرفتند تا بهره‌مالكانه بيشتري به‌دست آورند، اما در مدرنيسم كژكاركرد كنوني اخذ بهره‌مالكانه از زمين و توليد كشاورزي به زمين شهري منتقل شده است و اين‌بار زمين‌خواران بدون آن‌كه زمينه‌ساز توليدي باشند ـ كه حتي درنهايت ضد آن هستند ـ از ثمره توليد ديگران با اخذ رانت از زمين شهري بهره گرفته و تبديل به بورژوازي مستغلات شده‌اند كه به‌جاي جهان‌گيري، جهان‌خواري مي‌كنند. شگفت اين‌كه پيش از انقلاب تنظيمات بخش زمين و مسكن يا برنامه‌ها و قوانين آن به‌گونه‌اي بود كه مجراي سنجيده‌اي براي حضور سرمايه در بخش مسكن ساخت و انبوه‌سازي صنعتي را مثل شهرك اكباتان و آپادانا رواج داد، يعني در بخش مسكن بورژوازي صنعتي شروع به رشد كرد. اما از دهه هفتاد تنظيمات به‌گونه‌اي شد كه توليد صنعتي از بخش مسكن رخت بر كشيد و به‌جاي آن رانت‌جويي و احداث برج‌ها با روش‌هاي سنتي باب شد و به‌وسيله بورژوازي مستغلات اين برج‌ها كه به جاي آسمان‌خراش، زندگي‌خراش شده‌اند، ساخته شده است. مدرنيسم كژكاركرد و شكل‌گيري بورژوازي مستغلات، عمدتاً ناشي از ليبراليسم عاميانه‌اي است كه سياست‌هاي تعديل شتابزده را راهبري مي‌كرد. ماجرا از آنجا آغاز مي‌شود كه در سال 1368 هيئت‌ دولت ناگهان مصوبه‌اي مي‌گذراند كه شهرداري‌هاي شهرهاي بزرگ بايد خودكفا شوند. اين خودكفايي به‌طور نسبي درست است، زيرا هم شهرها را از دولت جدا مي‌كند و هم دولت را كوچك، اما شهردار وقت تهران با انتخاب تراكم فروشي به‌عنوان ممر اصلي درآمد شهرداري به خطا رفت. ايشان تقليد سطحي از سيستمي كرد كه بخصوص در امريكا رايج بود و آن را به ايران آورد. در حقيقت با اين نوع بومي‌كردن، وي دست و پاي يك نظام جامع مالي مديريت شهري را زد تا در سيستم خود بگنجد. در حقيقت در جامعه ما نظامات فكري وارداتي را پرداخت و پخته نمي‌كنند، بلكه ابتر مي‌كنند.

اين موضوع به صورت بدتري ادامه يافت و به خاطر دعواهاي سياسي جناح راست كه براي قدرت گرفتن سراسيمه بودند، اكنون قوانين زمين جديدي را جايگزين قوانين پيشين كرده‌اند كه به صورت مسئله نمي‌پردازد و تنها زمين را بين مردم تقسيم مي‌كند و سيستمي ايجاد نمي‌كند. در چنين حالتي تقسيم زمين اجاره‌اي مشكل مسكن را حل نمي‌كند، همان‌طور كه تقسيم زمين ملكي در ابتداي انقلاب مشكلي را حل نكرد، بدين‌ترتيب نوعي ديگر از مدرنيسم كژكاركرد پيدا مي‌شود. از آنجا كه ما ملغمه‌اي از قوانين به هم ريخته را داريم، بورژوازي مستغلات هم كار خودش را مي‌كند. توجه كنيد كه اگر بخواهيم كل زمين‌هاي كشاورزي ايران را بخريم، بهايش چيزي حدود 30 هزار ميليارد تومان است، يعني اگر ساختمان‌هاي يكي از خيابان‌هاي تهران را بورژوازي مستغلات بفروشد، مي‌تواند كل زمين‌‌هاي كشاورزي ايران را بخرد كه اين نوع انباشت سرمايه و ثروت، اين هرز راه را در اقتصاد ايران كنده است. پيش از انقلاب نسبت بهاي زمين‌هاي شهري در ساختمان‌هاي تمام شده (بنا به آمار بانك مركزي) چيزي حدود 15 درصد توليد ناخالص ايران بود، اين نسبت اكنون به 40 تا 50 درصد توليد ناخالص رسيده و اين، گردش مالي عظيمي را ايجاد كرده است. اين 40 تا 50 درصد توليد ناخالص براي تحت‌تأثير و حتي فاسدكردن شهرداري، شوراها و قوه‌قضاييه كفايت مي‌كند، ولي 15درصد كفايت نمي‌كرد، چون نسبت‌هاي بالاتري از سرمايه‌گذاري در بخش‌هاي ديگر بود. اگر مانند شرايط كنوني، 40 تا 50 درصد توليد ناخالص ملي در اختيار بورژوازي مستغلات قرار گيرد مي‌تواند اجازه رشد به بورژوازي صنعتي ندهد و تخريب زيادي ايجاد ‌كند.

 < چگونه بورژوازي مستغلات قوه قضاييه را فاسد مي‌كند؟

□ببينيد فرياد رئيس قوه‌قضاييه از اين زمين‌خواران بلند شده است. سيستم بورژوازي مستغلات، مراتع، باغ‌ها، جنگل‌ها و زمين‌هاي پيرامون شهرها را مي‌بلعد و قيمت مسكن را به‌گونه‌اي بالا برده كه از دسترس طبقه متوسط هم خارج كرده است. مبناي آن هم اين است كه بورژوازي مستغلات به‌جاي بورژوازي صنعتي وارد دور اقتصاد شده است. حتي آقاي خاتمي نتوانست دست به اين تركيب بزند، چرا كه با درآمد نفتي 7 ميليارد دلاري آمده بود و اگر مي‌خواست دست به تركيب فعاليت بورژوازي مستغلات بزند همان فعاليت اقتصادي معمول را هم از دست مي‌داد. براي همين هم به نظر من مرحوم نوربخش رئيس بانك مركزي وقت، هوشمندتر از اين بود كه با بورژوازي مستغلات مبارزه نكند، ولي مجبور شد كه با آن كنار بيايد. اما حتي بورژوازي تجاري و خرده‌بورژوازي هم به بورژوازي صنعتي توان رشد نمي‌دهد، چرا كه از لحاظ قدرت سياسي از آن مي‌ترسد كه بورژوازي صنعتي شعور بيشتري دارد و مي‌خواهد در تصميم‌گيري سياسي وارد شود. اما اكنون زمان تقويت بورژوازي صنعتي است؛ اگر آقاي خاتمي در زمان خود از ركود اقتصادي مي‌ترسيد، اكنون اين ترس وجود ندارد چرا كه به‌جاي درآمد نفت ساليانه 7 ميليارد دلار به بيش از 70 ميليارد دلار رسيده و قابل مقايسه نيست. در سال 1385 با 50 ميليارد دلار واردات، آن‌قدر كالاي غيرضروري وارد شد كه براي نمونه، يك كارخانه يخچال‌سازي دو ماه پيش تأسيس شده بود كه پس از دو ماه با هجوم كالاهاي چيني و واردات بي‌رويه تعطيل شد كه متأسفانه اين در مورد كارگاه‌هاي كوچك و بزرگ ديگر نيز صادق است. اگر همين بورژوازي صنعتي پولش را به جاي ساختن كارخانه در خريد زمين فعال مي‌‌كرد پولش را نه‌تنها از دست نمي‌داد، بلكه در سال گذشته درآمدش دوبرابر مي‌شد، چرا كه قيمت زمين و مسكن دوبرابر شده است..

 < يك برج در تهران دو سال پيش ساخته شده كه در حدود 100 هزار متر مربع است. متري يك ميليون تومان تمام شده، ولي متري 5/3 ميليون تومان به‌طور متوسط به فروش رفته است، يعني اگر مالكان اين برج قاچاق اسلحه، موادمخدر و فرش مي‌كردند نمي‌توانستند چنين درآمدي داشته باشند.

□بله، حتي كشورگشايي هم چنين سود و درآمدي ندارد. پولشويي هم اين‌گونه است. چون در ايران هرزراه‌هايي وجود دارد كه از طريق آنها هر پولي مي‌تواند وارد سيستم بانكي شود، حال از هر طريقي كه اين پول تهيه شده باشد. البته منظور ما افراد و شركت‌هاي ساختماني كوچك با چند مهندس نيست كه براي گذران زندگي، چند تا خانه مي‌‌سازند و مي‌فروشند، بلكه سيستم زمين‌خواري است كه بسياري از برج‌هاي بزرگ را در ايران بر پا كرده است. اين سيستم موجب شده بورژوازي مستغلاتي به‌وجود ‌آيد كه به مراتب از بورژوازي تجاري بدتر است.

 < حداقل راست سنتي در كادر قانون عمل ‌كرده و منفعتي قانوني نصيبش مي‌شود.

□بله، مثلاً جريان مؤتلفه كه به صورت پيوسته با سرمايه‌داري براساس سود محض يا سرمايه‌داري نوين مقابله مي‌كرد داراي پرنسيب و اصول برتري از راست خرده‌بورژوازي نوكيسه است كه خواسته تا جايگزين هيئت‌هاي سنتي شود. راست سنتي با عمق حركت اجتماعي آشناتر هستند و اصولي‌تر و صادقانه‌تر حركت كرده‌‌اند، ولي از درون اين جريان افرادي نوكيسه مي‌آيند. در همين راستاست كه به جريان دانشگاه آزاد حمله مي‌شود، چرا كه در آن دوره‌اي كه استادان را از دانشگاه‌ها اخراج مي‌كردند، دانشگاه آزاد توانست آنها را جذب كند و جلوي گسيختگي توسعه را بگيرد و انباشت سرمايه انساني و اجتماعي را از طريق دانشگاه آزاد جلو ببرد. شمشيرها ديگر از رو بسته شده است. شگفت‌آور است كه دانشگاه آزادي‌ها را طرفدار امريكا مي‌دانند، اما بورژوازي مستغلات خودش را مخالف امريكا معرفي مي‌كند و جزء افتخارات يك سردار، ميلياردرشدن .از ساختمان‌سازي است.

 < معمولاً اين جريان‌ها از شعارهاي مترقي و چپ استفاده مي‌كنند و جريان مخالف خود را حذف مي‌‌كنند و نتيجه آن چيزي بدتر مثل بورژوازي مستغلات مي‌شود. حال با توجه به مسائلي كه گفتيد آيا درآمد نفت نيز در اين رابطه مؤثر است؟ و آيا روش‌هايي وجود دارد كه بتوان مشكل مسكن را درست حل كرد؟ شما اشاره كرديد شهردار پيشين از تجربه شهر نيويورك استفاده كرد، اما به‌طور نادرست. آيا راه‌‌هاي ديگري براي كنترل بومي‌سازي خوب وجود دارد؟

□در كشورهاي غيرنفتي و توسعه‌يافته هم بورژوازي مستغلات وجود داشته است. در امريكا و دوران گذشته آن بورژوازي مستغلات بسيار قوي بوده است و آن‌طور كه به‌طور نمادين در فيلم‌هاي وسترن مي‌بينيم هميشه جنگي بين زمين‌خواران و مردم وجود داشت. در دوراني كه رشد جمعيت با شتاب ادامه مي‌يابد اين‌گونه است، اما اين دوره براي ما به خاطر رشد كنترل نشده جمعيت طولاني‌شده و ما با مسائل قرن نوزده آنها روبه‌رو شده‌ايم و ابعاد آن وسيع‌تر هم هست. درآمد نفت مي‌تواند اين وضعيت را تشديد كند و با دوپينگ (تقويت) زمين‌خواران اين كار را انجام مي‌دهد، يعني صاحب صنعت را در دولت وارد نمي‌كند، بلكه بساز و بفروش را وارد مي‌كند. از يك‌سو جوامع سنتي كه نتوانند مدرنيسم را نقد كنند و تنها به نفي مدرنيسم بپردازند با تداوم اين مشكل، يعني مدرنيسم كژكاركرد روبه‌‌رو هستند. ازسوي ديگر نيروهاي مترقي، سنت را نقد نكرده، بلكه آن را نفي مي‌كنند. اين دو تقابل، تنظيمات كژكاركرد را در جامعه ما بنيان نهاده است، چرا كه براي مدرنيته بومي، ما نيازمند تركيب خلاق مدرن و سنت هستيم، اما نه مي‌توان سنت را بدون ابزار عقلاني و مدرن حفظ كرد، نه مدرنيته را بدون سنت بنيان گذاشت.

من فكر مي‌كنم جريان اصلي سرمايه‌داري سنتي در پيش از انقلاب قصد داشت روابط اقتصادي بر روابط اجتماعي فائق نشود و در دل روابط اجتماعي باشد نه در رأس آن، به عبارتي مي‌خواست اقتصاد را اخلاقي كند و از سودجويي محض دور نگه‌دارد، در طول زمان هم انطباق بيشتري با حركت مدرن نشان داد و كوشيد تا قوانين مترقي در جامعه بر مبناي عدالت كه جوهر قانون‌اساسي جمهوري اسلامي ايران است حاكم كند. برخي فكر مي‌كنند اين شعارها منحصر به جريان چپ است، در حالي كه در اروپا هم به اين مسائل ازسوي راست محافظه‌كار پرداخته شده است.

شگفت اين‌كه باوجود غلبه بورژوازي مستغلات و مسائل بورژوازي صنعتي، اقتصاددانان ليبرال در مورد يك سيستم قانون زمين شهري در ايران حرف نمي‌زنند، گويي اين منطقه‌اي ممنوعه است. در صورتي كه قانون زمين شهري مسئله اوليه انقلاب بود و نيروهاي سياسي با تمركزي در صحنه حضور يافتند كه استفاده حكم ثانويه را پيش آورد و قانون‌ مناسبي گذرانده شد، اما در دوران سازندگي وضع زمين به گونه‌ ديگري شد و بسياري از پرداختن به اين مسئله مهم غفلت كردند.

 < چرا يك اقتصاددان كه نگاه اقتصادي دارد با اين افسارگسيختگي بورژوازي مستغلات، به بورژوازي تجاري حمله مي‌كند و مي‌گويد درسال 59 سود برده و نقدينگي آن 123 ميليارد تومان شده است؟ تازه با توجه به مهاجرت روستاييان به شهر و نياز آنها به مسكن، تقاضا براي مسكن زياد مي‌شود. اين عدم توجه در بسياري از صاحبنظران وجود دارد، يعني بحران‌هاي وحشتناكي در پيش رو است و بورژوازي مستغلات با توجه به اين‌كه تا سال 1392 به‌دليل رشد تقاضا، زمين گران‌تر هم مي‌شود، تازه جشن نامزدي خود را مي‌گيرد و تا جشن عروسي‌اش مدتي مانده است.

□البته من فكر مي‌كنم اين گفته كه در سال 1392 زمين به گران‌ترين حد خود مي‌رسد، نادرست است و ما در همين زمان هم اوج ازدواج جوانان و خريد مسكن را داريم، اما پرسشي كه مطرح كرديد به نظرم نفوذ ماركسيسم سطحي كه همه مسائل مهاجرت از روستا به شهر را تقصير شاه و سرمايه‌داري امپرياليسم مي‌دانست و مي‌گفت ابتدا بايد سرمايه‌داري و امپرياليسم را نابود كنيم و بعد به اين مسائل بپردازيم. حتي حاضر نبود فكر كند كه در اين مقوله، مملكت به كارهاي ديگر هم محتاج است. پيش از انقلاب اگر كسي مي‌گفت اصلاحات بايد صورت بگيرد، مذموم شناخته مي‌شد و مي‌گفتند به دستگاه وابسته است و برنامه‌ريزي را كار سرسپردگان رژيم مي‌دانستند. براي همين آمادگي ذهني وجود نداشت. من پس از ضربه‌هاي سياسي كه پس از انقلاب پيش آمد، در مورد هر يك از اين پارادايم‌ها شك كردم و به مقوله كشاورزي نگاه كردم تا ببينم چه اتفاقي افتاده است. فهميدم نيروي كار كشاورزي در تمام كشورهاي جهان كاهش يافته است. براي نمونه، آخرين آمار نشان مي‌دهد كه تعداد كشاورزان امريكا 3 ميليون نفر و كشاورزان ايران هم 3/3 ميليون نفر است. اين تعداد 3 ميليون كشاورز امريكا، 10 تا 20 برابر كشاورزان ايران توليد دارند. در همه‌چيز اين‌گونه است؛ گوشت، گندم، ذرت، تخم‌مرغ و... اگر در نظر آوريم كه تعداد كشاورزان ما حدود صدسال است ثابت مانده، اين پرسش پيش مي‌آيد كه متولدين روستايي چه مي‌كردند اگر به شهر مهاجرت نمي‌كردند؟ پيش از انقلاب گفته مي‌شد مهاجرت به شهرها تقصير امپرياليسم است. در صورتي‌كه اين موضوع ضرورتي تاريخي بود و آن را به اشتباه به سياست نسبت دادند. اين سياست به‌گونه‌اي بوده و هست كه يكي از دوستان فاضل من مي‌گويد در ايران سياست مي‌خواهد بر اقتصاد و جامعه فائق شود يا آنها را در خود حك كند. اين تا حدودي درست است، اما من فكر مي‌كنم سياست ابزار است و مي‌تواند ابزار هر طبقه و قشري باشد، مي‌تواند ابزار سرمايه‌داري باشد يا خودش را به صورت انواع ديكتاتوري و ابزار انواع طبقات و اقشار جديد تحميل كند. سياست اكنون، ابزار خرده‌بورژوازي پيشتر سنتي و اكنون ديوانسالار شده است و نه به بورژوازي تجاري و سنتي كار دارد و نه صنعتي و حتي از بورژوازي مستغلات هم چندان دل‌خوشي ندارد، ولي با آن كاري ندارد. درحالي‌كه بورژوازي مستغلات، رابطه اجتماعي فراگيري چون بورژوازي صنعتي و تجاري ايجاد نمي‌كند، به قانون احتياجي ندارد، در بي‌قانوني زيست مي‌كند و ثبات اقتصادي براي آن معنا ندارد، اما در بورژوازي صنعتي، ثبات اجتماعي، قانون كار زبده و دانشگاه‌هايي كه نيروي كار زبده بدهند مي‌خواهد و بورژوازي تجاري حفظ سنت را، اما يك برج‌ساز به هيچ‌يك از اينها نياز ندارد و ثبات اقتصادي در بخش‌هاي ديگر اقتصادي براي آن سم است. اينها فقط تعذيه‌كننده ثبات نرخ ارزاند و بحران در بخش‌هاي ديگر.

 < يعني برج‌ها را مي‌فروشد و پول آن را تبديل به دلار مي‌كند و به خارج مي‌برد؟

□نه، روند معكوس است. دلار را به ريال تبديل مي‌كند و سود دو برابر مي‌برد و بعد به دلار تبديل مي‌كند و به خارج مي‌برد. دلار 900 تومان مي‌آورد و در طول يك سال در بازار زمين و مسكن دو برابر مي‌شود. در كجاي دنيا و به چه طريقي چنين سودي به دست مي‌آيد؟ اين موضوع قدرت عظيمي به آنها مي‌دهد و در اقتصاد ايران با بورژوازي مستغلات هرز راهي ايجاد شده كه در اثر خارج‌كردن غول رانت‌جويي زمين از شيشه بازار آزاد به‌وجود آمده است.

 < در آمار سرمايه‌گذاري در ايران هم اشتباه مي‌كنند. برخي از ايراني‌هايي كه خارج از كشور هستند پولشان را به شمال تهران مي‌آورند و زمين مي‌خرند و با پول بيشتري برمي‌گردند و اين پول‌آوري را با سرمايه‌گذاري اشتباه مي‌كنند، چون سرمايه‌گذاري خارجي به معني بهره‌وري بيشتر در امور توليد است.

□بله، كاملاً درست است. در دوره آقاي خاتمي رسوب اين پول‌‌ها بيشتر بود، چون حداقل اين سرمايه‌ها مي‌آمد و در هنگامي كه درآمد نفت پايين بود موجب مي‌شد كه دست‌كم رونقي در بخش مسكن صورت بگيرد. از آنجا كه كيسه دولت خالي بود، اين يكي از دلايلي بود كه آقاي نوربخش به بورژوازي مستغلات تن داد، چون اين پول‌ها به ايران مي‌آمد و موجب گردش كار كارخانه‌هاي وابسته به مسكن مي‌شد. همان‌طور كه گفتيد به‌تدريج اين جريان به كانال پولشويي و خروج سرمايه تبديل شده است. از اين‌رو اين آبراه در حقيقت هرزراه خود را ايجاد كرده و نقدينگي را در خود مي‌كشد. حتي يك اقتصاددان مي‌گويد ما مي‌ترسيم، چون اقتصاد اكنون دچار انبوه‌ نقدينگي است كه مي‌تواند يك مجتمع مس را بخرد. اگر اين نقدينگي از زمين و مستغلات بيرون بيايد، بلاي بزرگي مي‌آورد، چون حجم اين نقدينگي هم تعادل سيستم اقتصادي را به‌نوبه خود بر هم مي‌زند. سيستم رانت‌جويي زمين، رقابت را از سيستم حذف كرده است. مثلاً زمين‌هاي شهرهاي جديد همه به فروش رفته، اما كسي در آن ساخت و ساز نمي‌كند. شهرهاي جديد مثل هشتگرد تا ظرفيت 150 تا 200 هزار نفر زمين فروش رفته، ولي ساخته نمي‌شود، چرا كه تراكم‌فروشي قيمت زمين را در تهران چندين برابر مي‌كند و اجازه نمي‌دهد كسي سرمايه خود را به هشتگرد ببرد. در صورتي‌كه اگر دولت براي رهايي از تراكم‌فروشي به شهرداري كمك كند و قطاري سريع بين هشتگرد و تهران احداث نمايد، كمر بورژوازي مستغلات مي‌شكند و به‌تدريج مسئله مسكن اكثريت مردم حل مي‌شود. اما دولت ناگهان تصميم گرفت زمين بين مردم تقسيم كند كه باعث شد در عرض مدت كوتاهي 2 ميليون نفر متقاضي پيدا شود كه اينها به‌تدريج كمر خود دولت را خواهند شكست، كه اين نيز ثمره ديگر مدرنيسم كژكاركرد است!

 < آيا خروجي موفقي وجود دارد و الگوهايي كه مسكن را به‌سامان كنند؟ آيا تجربياتي در اين زمينه هست؟

□بله، همين حاشيه‌نشينان ايران مورد رشك و حسد حاشيه‌نشينان هند هستند. متوسط حاشيه‌نشيني در بدترين شرايط ايران، زيربنايي حدود 60 مترمربع بوده است. حالا كه بدتر شده به 50 مترمربع رسيده و اين ارقام براي هند 10 يا 20 مترمربع است. يعني كم‌درآمدهاي ما مي‌توانند قابليت ساختن يك شهر متناسب را داشته باشند كه بحث جداگانه‌اي مي‌طلبد. يعني درواقع گسترش اسكان غيررسمي يا حاشيه‌نشيني در ايران ناشي از «شهروندزدايي» از كم‌درآمدها در برنامه‌ريزي شهري و مسكن،‌ رويگردان‌شدن مردم از مشاركت و... است. نظام مالي مسكن در ايران در مقايسه با كشورهايي چون مالزي و حتي بنگلادش چون كودكي خردسال است و... .

 < آيا مي‌توانيد به طور خلاصه نقاط‌قوت و ضعف قانون زمين شهري را بگوييد؟

□قانون زمين شهري ما از قانون هند گرفته شده بود و ژاپن در دهه 90، وقتي با افزايش شديد قيمت زمين روبه‌رو شد شبيه آن را از تصويب گذراند. اين قانون در جاي خود مترقي بود. قانون زمين شهري از رانت‌جويي زمين مي‌كاست و امكان تأمين حوايج عمومي شهر را فراهم مي‌كرد، اما مشكل آن به‌طور مختصر از بين‌بردن كمابيش كامل بازار زمين و انحصار دولت در زمينه عرضه زمين شهري بود.

 < آقاي گنابادي با مراجع بحث مي‌كرد و آنها را قانع كرد كه از حكم ثانويه استفاده شود و توانست بدون مقاومت و مخالفت تصويب شود.

□بله، در ماده 9 قانون زمين‌شهري آمده بود، مالكان زمين‌شهري در حد هزارمترمربع كه براي خودشان كفايت كند، مي‌توانند داشته باشند و بقيه را بايد به دولت بدهند. درواقع ماده 9 قانون زمين شهري حرف جديدي مي‌زد. چون درباره زمين موات به‌عنوان انفال از دوره دكترمصدق و بعد در قانون زمين سال 1354 بحث شده بود و بايد به‌وسيله دولت تملك مي‌شد و در قوانين شهري نيز امكان تملك زمين براي تأسيسات عمومي، خيابان و غيره وجود داشت. اما اين‌بار دولت (وزارت مسكن و شهرسازي) اجازه يافت تا زمين داير و باير مردم را براي تأمين مسكن بخشي ديگر از مردم تملك كند كه اين موضوع به‌وسيله علما به‌منزله تعرض به مالكيت تلقي شد، درنتيجه از اصل ثانويه، با تكيه بر رأي دوسوم نمايندگان مجلس، استفاده شد كه حركتي بسيار مترقي بود. اكنون دولت به يُمن قانون زمين شهري اندازه مساحت كل شهرهاي ايران، زمين شهري دارد. اين حركت در زمان خود مترقي بود، اما پس از اتمام دوره آن و پس از آغاز تراكم‌فروشي، قانون زمين اصلاح نشده رها شد و در عوض، فروش زمين به «قيمت روز» در دستور كار قرار گرفت، همان زميني كه به موجب ماده يك قانون زمين شهري براي تثبيت قيمت زمين و تأمين مسكن كم‌درآمدها از مالكان زمين داير و باير گرفته شده بود، يعني دولت، رانت‌جو شد و در خدمت رانت‌جويي و شكل‌دادن به بورژوازي مستغلات در آمد. بهانه هم اين بود كه ما زمين را به قيمت روز مي‌فروشيم و آن‌گاه براي كم‌درآمدها مسكن استيجاري مي‌سازيم. درحالي‌كه كار دولت عياري نيست كه به زور يك زمين را از كسي بگيرد، آن‌گاه در بازار بفروشد و درآمدش را بين ديگران تقسيم كند. نتيجه اين عمل جهش سالانه 60 تا 70درصدي قيمت زمين شهري، رواج رانت‌جويي و خارج‌شدن بهاي مسكن از دسترس اكثريت جامعه شد و ازسوي ديگر پس از گذشت 10 سال هنوز يك‌پنجم اهداف ساخت مسكن استيجاري هم حاصل نشده است. به‌تازگي در مركز پژوهش‌هاي مجلس، پژوهشي صورت گرفته و خلأهاي قانوني را نشان مي‌دهد كه كسي به آن نپرداخته و درعوض برخي از سيستم‌هاي مالياتي كه مي‌توانسته قيمت مسكن را كنترل كند، لغو شده است. براي نمونه، در انگلستان ماليات و معاملات مكرر زمين صورت مي‌گيرد. اگر زودتر از شش ماه مسكن را معامله كنيد، بايد به‌طور تصاعدي ماليات بدهيد، به همين دليل هيچ‌كس نمي‌تواند به دنبال بورس‌بازي در مسكن برود. اين سيستم مي‌تواند جلوي زمين‌خواري را بگيرد. از يك سو مي‌گوييم ما از لحاظ فني مثلاً نانوتكنولوژي و هسته‌اي در سطح جهاني هستيم، اما سيستم كاداستر در ايران كه از پيش از انقلاب در دستور كار قرار داشته هنوز پياده نشده و نظام ثبتي ما هنوز در عهد رضاشاه به‌سر مي‌برد. درحالي‌كه در تمام كشورهايي كه سرشان به تنشان مي‌ارزد سيستم كاداستر به‌كار گرفته شده است.

كاداستر(Cadastre) سيستمي ثبتي و نرم‌افزاري است كه ثبت جغرافيايي اطلاعات زمين را انجام مي‌دهد. در اين سيستم تمام اطلاعات طبيعي، جغرافيايي، كاربري، مالكيت و ارزش‌هاي گوناگون زمين به صورت بهنگام قابل دسترس مي‌شود، درنتيجه امكان زمين‌خواري، رانت‌‌جويي و... از بين رفته و اخذ ماليات و عوارض عادلانه ممكن مي‌گردد. شايد درست به همين دليل است كه دستيابي به فناوري‌هاي ديگر در دستور كار است، ولي اين فناوري ساده در دستور كار هيچ جناح سياسي نيست. از يك‌سو اين غفلت تحت فشار بورژوازي مستغلات است و ازسوي ديگر ناشي از سطح‌نگري‌هاي پيش گفته كه ابتدا يك‌سره دولتي‌كردن را شعار خود قرار مي‌دهد و بعد از آن‌كه پشيمان مي شود، ترمز بريده و مي‌كوشد همه‌چيز را بدون قيد و شرط به دست بازار بسپارد.

 < كاري كه جديداً وزارت مسكن آغاز كرده و زمين مي‌دهد، آيا كارشناسي شده است يا نه؟ يعني زمين‌هاي 99 ساله را مي‌دهد، وام 10 ميليوني را قطع و اعتراف كردند كه طي اين دوسال باعث تورم شده است.

□اين اقدامات شتابزده است. آقاي عبدالعلي‌زاده گفت من در عرض 2 سال تمام نوسانات بخش مسكن را مهار مي‌كنم. عده‌اي نوشتند و گفتند شما با اين سياست‌‌هايتان نمي‌توانيد و مغضوب هم واقع شدند. از دولتمرداني مثل آقاي سعيد‌ي‌كيا كه قديمي هم هستند تعجب مي‌كنم چرا به اين سياست‌هاي ضربتي بخش مسكن تن مي‌دهند و موضعي هم نمي‌گيرند. ايشان پيشتر اين مشكلات را در جهادسازندگي ديد كه تعجيل در عمران روستايي و جاده‌كشي روستايي چه مصيبتي را براي روستاها ايجاد كرد و سرمايه‌ها را هدر داد بدون اين‌كه بتواند جلوي مهاجرت روستاييان را بگيرد. اين در مورد واگذاري زمين هم هست و بحث قديمي وجود دارد كه با وزراي پيشين مسكن و شهرسازي هم داشتيم. من درباره برنامه موجود مسكن هم نوشتم كه شما تمام برنامه‌هاي صحيحي را كه پيشتر ارائه شده بود، در يك چرخ گوشت ريخته و مي‌خواهيد با روغن فراوان يارانه‌هاي نفتي كتلتي درست كرده و به مردم بدهيد كه قابل خوردن و هضم نيست. سيستم‌هايي كه حركت ارگانيك دارند، چه سرمايه‌داري و چه سوسياليستي، بالاخره بر مسائل خود فائق مي‌شوند. به گفته لنين اگرچه در سرمايه‌داري راه توسعه، طولاني و پررنج است ولي عملي مي‌شود، اما اگر كسي فكري به سيستم نداشته باشد، همان راه طولاني را هم سد مي‌كند و عمل را ناممكن مي‌سازد، چرا كه با سياست‌هاي غلط هرزراه كنده شده و آب به كشتزار نمي‌رود و در ادامه روابط اجتماعي و سيستم قضايي هم كژكاركرد شده است. من اين نوع قانونگذاري‌ها و برنامه‌ريزي‌هاي عجولانه و غيرارگانيك را به ساختن فرانكشتين تشبيه مي‌كنم كه خالق آن، تكه‌هاي مختلفي از افراد مختلف را جمع كرده و به هم چسباند، ولي وقتي فرانكشتين ديد كه ملغمه‌اي زشت از آدم‌هاي مختلف است و بد و زشت شده است، با خشم و نفرت به‌دنبال خالق خود گشت تا از او انتقام بگيرد. اين واقعه شهرسازي و مسكن هم مثل فرانكشتين است كه با پول نفت، تكه‌هاي مختلفي را مي‌چسبانند. ببينيد اگر مشكل واگذاري زمين بود كه در ابتدا انقلاب به‌طور وسيعي اين واگذاري صورت گرفت، به‌طوري كه مساحت شهرهاي ايران دو برابر شد و مشكل مسكن حل نشد. همان‌طور كه واگذاري زمين در شهرهاي جديد مسئله‌اي را حل نكرد، زيرا كساني‌كه اين زمين‌هاي شهرهاي جديد را خريده‌اند، بخصوص تعاوني‌هاي مسكن به خاطر تراكم فروشي در شهرهاي مادر و كمبود امكانات و نبود نهادسازي‌هاي لازم نتوانستند و نخواستند سرمايه‌گذاري كنند. بدين‌ترتيب از پيش مي‌توان گفت، واگذاري زمين آماده‌سازي نشده به تعاوني‌هاي مسكن نوپا (درحالي‌كه تعاوني‌هاي مسكن در شهرهاي جديد قديمي بوده و در محيط كار تشكيل شده بودند) هيچ دردي را دوا نخواهد كرد. مردم كه نمي‌خواهند بيابان را اجاره كنند، آماده‌سازي زمين در شهرهاي جديد حداقل متر متربعي 80 هزار تومان تمام مي شود و اين آماده‌سازي يعني حداقل لوله‌كشي آب، شبكه برق، پاسگاه انتظامي، مدرسه، درمانگاه و... كه براي يك شهر در نظر گرفته شود. مسلم اين است كه چنين زميني براي 2 ميليون نفر متقاضي آماده نشده است و كافي است در نظر آوريم اگر براي هر خانوار 100 متر مربع زمين اختصاص دهيم هزينه‌اش 8 ميليون تومان مي‌شود. پرسش اين است كه دولت با چه بودجه و در چه زماني مي‌تواند اين ميزان زمين را آماده‌سازي كند و بعد از آن چگونه مي‌توان چنين زميني را به سالي 10هزارتومان اجاره داد و 15 ميليون تومان هم به آنها وام داد؟! اين، دودكردن خزانه مردم و گذاشتن يكسري تعهدات به دست دولت و شهرداري است. به‌عنوان سخن آخر بايد گفت، بخش مسكن آيينه تمام‌نماي مدرنيسم كژكاركرد در ايران است. درواقع مردم براي رفع اين كژكاركردي انقلاب كردند، اما از آنجا كه روشنفكران ارگانيك و غيرارگانيك جامعه نتوانستند راه اصلاح را بيابند و مهندسي كنند، اين كژكاركردي‌ها تشديد شد كه برآمدن غول بورژوازي مستغلات يكي از عوارض آن است. اگر بگوييم هدف انقلاب اين بود كه در جامعه‌‌اي مدرن، دولت، خدمتگزار مردم باشد، يا همه‌چيز را براي مردم و توسط خود آنها انجام دهد كه اين شرط توسعه پايدار و ارگانيك است. تاكنون دولت چنين كاركردي نداشته و از اين‌رو هر چه مي‌گذرد كژكاركردي‌ها تشديد مي‌شود. راه برون‌رفت از وضعيت كنوني، بازگشت به اصول جنبش اصلاحات، همراه با به دور ريختن سطحي‌نگري‌هايي است كه اين جنبش را كوته‌نگر كرده است.

 پي‌نوشت:

1ـ كارل پولاني(Karl Polanyi) (1964ـ1886)، اقتصادداني است متولد وين و بزرگ شده بوداپست كه در سال 1933 به انگلستان مهاجرت كرد. وي در معروف‌ترين كتابش به نام «تحول بزرگ» كه درباره ريشه‌هاي انقلاب صنعتي در انگلستان نوشت به رابطه اقتصاد و جامعه پرداخت. اين كتاب و كتاب بزرگ ديگر او به‌نام «تجارت و بازار در نخستين امپراتوري‌ها» پس از مدت‌ها مقبوليت يافت و به مرجعي اساسي براي اقتصاددانان نهادگرا و توسعه تبديل شد. نظريه‌هاي او از آن جهت بسيار بااهميت‌اند كه نه به شيوه كلان‌گراي ماركس اكتفا مي‌كند و نه در بند تفسير جزء‌گراي آدام اسميت مي‌ماند، بلكه رابطه متقابل جامعه و اقتصاد را با دقتي مينياتوري اما قانونمند نشان مي‌دهد.

بورژوازي مستغلات؛ كژكاركردي جامعه، كژتابي شهر

كمال اطهاري / فردين يزداني ـ بخش پاياني

درآمـد

در بخش نخست مقاله خوانديم كه موجوديت بورژوازي مستغلات، به‌عنوان يكي از بخش‌هاي بورژوازي، اجتنا‌ب‌ناپذير است. حال اگر بورژوازي مستغلات همچون بورژوازي مولد براي كسب «ارزش اضافي» (Surplus Value) به‌طور صنعتي و رقابتي به توليد و عرضه ساختمان بخصوص مسكن بپردازد، براي تكامل اقتصادي جامعه، نقش تاريخي بورژوازي را بازي خواهد كرد. اما هنگامي كه در اساس به توليد و عرضه «ارزش دارايي» (Property Value) مي‌پردازد، در واقع سود خود را از ارزش اضافي حاصل در مدار مولد نظام سرمايه‌داري كسب مي‌كند و بدين‌ترتيب مخل گردش سرمايه در مدار مولد مي‌شود و به اصطلاح امروز هزينه‌هاي بالاسري يا غيرتوليدي(Over head) را براي مدار مولد بالا مي‌برد. (نمودار يك)

بايد در نظر داشت هر چند بورژوازي مستغلات از ديگر بخش‌هاي اقتصادي براي توليد ساختمان خريد مي‌كند و اين مي‌تواند باعث رونق بخشيدن به اقتصاد شود، ولي اين تعامل مثبت به شرطي رخ مي‌دهد كه بورژوازي مستغلات همچنان مولد بماند و به سوداگري(Speculation) روي نياورد. درواقع هر چند بورژوازي مولد نيز به‌دنبال «ارزش مبادله»(Exchange Value) است، اما براي كسب ارزش اضافي، براي جامعه «ارزش مصرفي»(Use Value) توليد مي‌كند. همان‌طور كه سازندگان سخت‌افزارها و نرم‌‌افزارهاي رايانه‌ها، هر روز كالاها و خدماتي با كيفيت‌تر و حتي ارزان‌تر به جامعه عرضه مي‌نمايند و بدين‌ترتيب بقاي ارزش اضافي، مبادله و درنتيجه خود را تضمين مي‌كنند.

انحراف بورژوازي مستغلات از آنجا آغاز مي‌شود كه ديگر براي به‌دست آوردن سود، مسير خلاق و رقابتي توليد ارزش مصرفي را نمي‌پيمايد، بلكه با سوداگري يا همان بورس بازي به كالاي خود هر چه بيشتر خصلت «ارزش دارايي» مي‌بخشد، يعني هر چه بيشتر آن را گران‌تر مي‌كند (مثلاً به‌جاي شهرك‌سازي، برج‌سازي مي‌كند) و با بالابردن قيمت زمين و مسكن چون «خر دجال» پس‌اندازها و نقدينگي‌ها را به‌دنبال خود مي‌كشد. ابتدا با توليد «حباب مسكن»، همچون يك نجات‌بخش اقتصاد جلوه مي‌كند، اما به‌تدريج با رانت‌جويي، بالا بردن هزينه زندگي و هزينه توليد (در اثر بالا بردن بهاي اجاره يا مكان توليد) مكش نقدينگي و پس‌انداز، مدار مولد را از پا مي‌اندازد، يعني بورژوازي مستغلات رابطه‌اي با ديگر بخش‌هاي اقتصادي پيدا مي‌كند كه «آلبرت هيرشمن» آن را در منحني رشد «متعارض» (Antagonistic) به‌‌خوبي توصيف كرده است. اين نقش بازدارنده بورژوازي مستغلات، كه حتي اقتصاد ايالات‌متحده امريكا را به ركود كشاند، در بخش‌هاي «رابطه متعارض» و «رانت‌جويي در بازار» نشان داده شده است.

اما به اصطلاح «اندك اندك بر ظلم افزودند تا بدين پايه رسيد.» بورژوازي مستغلات كه پيش از انقلاب عمدتاً‌ خصلت صنعتي يافته و پس از انقلاب براي يك دهه، با قانون زمين شهري از ميدان به در رفته بود، با «تراكم‌فروشي» از اواخر دهه 60، در هيئت يك «سوداگر»(Specutator) از شيشه برون آمد. ناتواني در هدايت بورژوازي مستغلات به مدار مولد به‌تدريج نهادهاي شهرسازي و مسكن را «كژكاركرد» (Dysfunctional) فضاي ايران شهرها را «كژتاب»‌ يا «كژبافت»(Dys Plasia) كرده و جاي «آرمانشهر براي جامعه، «كژشهر»(Dys Topia) نشانده است كه فرايند آن در بخش «كژكاركردي و كژتابي» نمايانده شده است...»

***

رابطه متعارض

هدف از اين نوشتار، شناخت ارتباط تعاملي بين بخش مستغلات با ساير بخش‌هاي اقتصاد ايران است. بدين منظور گام اول، ارزيابي از حجم منابع مالي وارد شده به بخش مستغلات و يا به عبارت بهتر اندازه بازار مستغلات در اقتصاد ايران است.

با داشتن اين هدف، گام اول، انجام برآوردي از حجم نقدينگي است. با توجه به محدوديت آمار و اطلاعات، سعي خواهد شد برآوردي از حجم نقدينگي در بازار مستغلات مسكوني به عمل آيد.

بدين منظور در ابتدا با استفاده از آمار فعاليت‌هاي ساختماني كه توسط بانك مركزي منتشر مي‌شود، حجم كل نقدينگي فعال در بازار واحدهاي مسكوني نوساز برآورده شده است. سپس براساس نتايج آمارگيري قيمت زمين كه توسط وزارت مسكن منتشر مي‌شود، همچنين براساس آمار معاملات اموال غيرمنقول كه توسط اداره ثبت منتشر مي‌شود. حجم معاملات روي واحدهاي مسكوني غيرنوساز برآورد شده است. نتايج حاصل در جدول شماره 1 آمده است. لازم به ذكر است كه ارقام برآورد شده تنها نشانگر حجم نقدينگي وارد شده به بازار مستغلات مسكوني كشور بوده و در برآوردها اثري از بازار مستغلات غيرمسكوني، كه شامل املاك و ابنيه بازرگاني، تجاري و خدماتي است، ديده نمي‌شود.

مقايسه روند نقدينگي فعال در بخش مسكن و مقايسه آن با روند كل نقدينگي بخش خصوصي نشانگر قدرت بسيار بالاي اين بخش در كل اقتصاد ايران است. براساس برآوردهاي فوق، بخش مستغلات مسكوني به تنهايي توانسته است به طور متوسط 23 درصد از نقدينگي فعال بخش خصوصي را به درون بازار خود جذب كند. در صورتي كه در همين دوره سهم بخش صنعت از كل جذب نقدينگي معادل 18 درصد بوده است.

ارقام فوق همگي نشانگر پدیده‌ای است كه مي‌توان آن را «تعارض بخشي» ناميد. براي تشريح بهتر اين پديده مي‌توان كل اقتصاد را به دو بخش مستغلات، توليد كالا و توليد خدمات تقسيم كرد. براساس تئوري‌هاي گفته شده، معمولاً بخش صنعت و خدمات را مي‌توان به عنوان بخشي كه منشأ ايجاد ارزشي اضافي و در نتيجه تلاش سرمايه مولد است در نظر گرفت. با عنايت به اين تقسيم‌بندي مي‌توان سرمايه‌گذاري بخش خصوصي را در ماشين‌آلات و تجهيزات، به‌عنوان سرمايه‌گذاري مولد و هدف در نظر گرفت و سرمايه‌گذاري بخش خصوصي را در ساختمان، شاخصي از بخش مستغلات غيرمسكوني در نظر گرفت. با عنايت به اين تقسيم‌بندي و با اضافه‌كردن حجم سرمايه‌گذاري در مستغلات غيرمسكوني، سهم بخش مستغلات از كل نقدينگي به رقم 30 درصد در طول كل دوره 80 ـ1352 افزايش پيدا مي‌كند.

داده‌های فوق همگي نشانگر يك پديده در اقتصاد ايران است و آن مكش مازاد اقتصادي از ساير بخش‌هاي اقتصادي به درون بخش مستغلات است. براي تأييد بيشتر اين امر مي‌توان از شاخص نسبت نقدينگي بخش مسكن به كل سرمايه‌گذاري استفاده كرد. محاسبه اين شاخص در جدول شماره 2 آمده است و نشان مي‌دهد كه اين نسبت در تمامي سال‌ها بالاتر از 50 درصد بوده است. در سال‌هاي رونقِ بخش مسكن، اين شاخص تا حد 80 درصد نيز افزايش مي‌يابد. بديهي است كه در اين بازار داشتن چنين ضريب اهميتي نتيجه‌اي جز افزايش قدرت تأثيرگذاري بخش مستغلات و طبقات اجتماعي فعال بر روند كلان اقتصادي و اجتماعي كشور ندارد. يك سؤال اساسي تبیين چرايي اين نقش است. بدين منظور يك فرضيه اساسي اين است كه اصولاً بخش مستغلات بر بستر افزايش درآمد نفتی سوار شده و اصولاً رشد درآمد رانتی نفت را مي‌توان محمل اصلي رشد بورژوازي مستغلات تلقي كرد و آنچه كه در اين ميان مهم و مشخص است آن است كه بخش مولد اقتصاد و به خصوص بخش صنعت در اين بازي و تسهيم سهم درآمد نفتي بازنده بوده است.

بدين منظور ارزش افزوده بخش‌هاي صنعت و نفت به قيمت جاري و تغييرات آنها در جدول شماره 1 مورد توجه قرار گرفته است. مقايسه ارقام نقدينگي مسكن و تحولات ارزش افزوده نفت نشانگر يك روند مثبت در اين دو متغير است. همچنين همين پديده با شدتي بسيار كمتر در مورد صنعت نيز قابل مشاهده است. به منظور برآورد دقيق‌تر اثرات اين متغيرها روابط بين آنها به صورت معادلات زير برآورد شده است:

در معادلات فوق

حجم نقدينگي بخش مسكن در سال t M.h_t=

ارزشي افزوده نفت در سال 1-t Valp_t-1=

ارزش افزوده صنعت در سال t ValInt =

ارزشي افزوده نفت در سال t ValPt=

در معادلات فوق Ln نشانگر لگاريتم متغیرهاست. معادلات فوق نشان مي‌دهند كه يك درصد افزايش در ارزش افزوده سال جاري موجب افزايش 3/1 درصد نقدينگي بخش مستغلات در سال بعدي خواهد شد. همچنين براساس معادله دوم يك درصد افزايش ارزش‌افزوده نفت در سال جاري و حجم ارزش افزوده نفت در سال جاري، حجم ارزش افزوده صنعت را تنها 4/0 درصد تغيير خواهد داد. به اين ترتيب يك نتيجه اساسي آن است كه بخش مستغلات با شدتي بسيار بيشتر نسبت به تغييرات درآمد نفت از خود واكنش نشان مي‌دهد. با توجه به پديده فوق، مي‌توان اين‌گونه نتيجه گرفت كه بخش مستغلات براساس غلبه ساختار نفتي در اقتصاد، به طور ضمني توانسته است، مدار گردش درون بخشي خود را مستقل از ساير بخش‌هاي اقتصادي كشور و بيشتر برمبناي تحولات درآمد نفتي به عنوان علت اوليه و تحولات حجم بودجه عمومي دولت به عنوان مجراي ورود نقدينگي به درون اقتصاد كشور به‌عنوان علت ثانويه بنا كند. در چنين حالتي مسلم به نظر مي‌رسد كه بتواند تا حد مقدورات بر جهت‌گيري سياست‌هاي اقتصادي و همچنين حجم كمي و كيفي چگونگي تبديل درآمد نفتي به نقدينگي داخلي تأثيرگذار باشد.

براي تبيين مسئله مي‌توان بين تحولات افزايشي نقدينگي بخش خصوصي و نقدينگي مسكن و سال‌هاي رونق و ركود آن مقايسه‌اي نيز انجام داد. بررسي سال‌هاي مختلف نشان مي‌دهد كه در سال‌هاي رونق درآمد نفتي سهم اين بخش از ميزان افزايش نقدينگي كل به شدت رو به ازدياد بوده است.

براي نمونه در سال 1381، حجم كل نقدينگي نسبت به سال 1380، 69750 ميليارد ريال افزايش يافته است. در همين سال، حجم نقدينگي وارد شده به بخش مسكن معادل 36859 ميليارد ريال افزايش يافته است. به عبارت ديگر، بيش از 52 درصد نقدينگي اضافه شده به مجموعه اقتصاد كشور در اين سال وارد بخش مستغلات شده است. همين‌طور در سال 1385، اين رقم به 41 درصد رسيده است. در فاصله سال‌هاي 1382 تا 1385 حجم افزايش نقدينگي وارد شده به بخش مستغلات 236 هزار ميليارد ريال بوده كه 6/1 برابر كل نقدينگي بخش مسكن در سال 1382 بوده است. به اين ترتيب، همگي ارقام فوق حاكي از اين مطلب است كه تحولات ساختار اقتصاد ايران به‌گونه‌اي است كه برخلاف اقتصاد كشورهاي توسعه‌يافته، بخش مستغلات در ايران نه به‌عنوان يك بخش پيرو و تبعی اقتصاد، بلكه به‌عنوان يك بخش مستقل اقتصادي نه‌تنها به حيات پرتوان خود ادامه داده، بلكه بعضاً با ايجاد ارزش مبادله و دارايي براي مستغلات منشأ سودآوري شده و باعث جلوگيري از رشد بخش‌هاي واقعاً مولد اقتصادي شده است.

در حقيقت، اين بخش اصولاً داراي يك بازار منفك شده تقاضا است. در يك طبقه‌بندي كلي، تقاضا در اين بخش یا به انگيزه تأمين سرپناه و ارضاي نياز مصرفي صورت مي‌گيرد و يا اينكه خانوارها با انگيزه سرمايه‌اي و افزايش ارزش دارايي دست به خريد مستغلات مي‌زنند، بنابراين مي‌توان تقاضاي مسكن و در نتيجه نقدينگي وارد شده به اين بخش را به دو گروه تقسيم كرد و سپس سهم هر يك را، در جذب نقدينگي مشخص كرد. با تعيين اين سهم‌ها و مقايسه ارقام با سرمايه‌گذاري در ساير بخش‌ها، مي‌توان به برآوردي از رابطه تعاملي بين اين بخش و ديگر بخش‌هاي اقتصادي دست يافت.

بدين منظور از مدل كلي زير استفاده مي‌شود:

در معادله فوق:

ارزش عايدي سرمايه در بخش مستغلات GVA =

تغييرات نرخ ارز GER =

درآمد سرانه Y_pop =

حجم جمعيت P_m =

شاخص كالاهاي مصرفي CPI =

متوسط نرخ بهره بانكي پس‌انداز I =

حال با برآورد تابع فوق ضرايبي كه مربوط به متغيرهاي جمعيت، درآمد و شاخص قيمت كالاهاي وارداتي و مصرفي هستند، عمدتاً تعيين كننده تقاضاي مصرفي و ديگر متغيرهاي مربوط به تقاضاي دارايي مسكن هستند.(1) براساس روابط فوق تابع زير برآورد شده است:

Ln(Mht) = 9/4 + 1/4Ln(Gva) – 0/6 Ln(GER) + 0/7Ln(y) + 0/3Ln(Pm) + 0/8Ln(CPI) + 0/9Ln(I) + 0/3Ln(Pop)

با استفاده از معادله فوق تقاضاي مصرفي و دارائي مسكن تفكيك مي‌شوند. ضرائب متغيرهايي مانند عايدي سرمايه، نرخ ارز و نرخ بهره بانكي تعيين‌كننده تقاضاي مصرفي هستند. بر اين اساس داده‌هاي جدول1 نشانگر تفكيك نقدينگي به دو عنصر تقاضا هستند همانگونه كه در جدول فوق نشان داده شده، نخست؛ سهم عمده‌اي از نقدينگي تحت‌تأثير تقاضاي دارايي وارد بازار شده و دوم؛ نوسانات ادواري در بخش مسكن را مي‌توان ناشي از تحولات در تقاضاي دارايي مسكن تلقي كرد. بدين ترتيب برآوردهاي فوق، نشانگر اهميت جريان جذب سرمايه به بخش مستغلات در مقابل سرمايه‌گذاري در ساير بخش‌هاي اقتصاد است.

رانت‌جويي در بازار

همان‌گونه كه گفته شد، بخش مستغلات حركت خود را تا حد زيادي، بر سياستگذاري‌هاي كلان در طول ادوار گذشته برجاي گذاشته است. يكي از عرصه‌هاي اين سياستگذاري را مي‌توان در عرصه مديريت شهري ذكر كرد كه مديريت شهري تهران در دهه 1370 با اتخاذ سياست فروش تراكم، پيشگام آن بوده است.

در دهه 70 شهرداري تهران، با اتخاذ سياست فروش تراكم مازاد، در عمل موجبات شكل‌گيري يك قشر قدرتمند اقتصادي و سياسي را در شهر تهران فراهم‌ آورد كه همين مسئله به زبان بسياري از تحليل‌گران اقتصاد شهري، تبديل به يكي از موانع رشد پايدار اقتصاد شهر تهران و همچنين تبديل آن به شهري با معيارهاي جهاني شده است.

در اين قسمت تلاش مي‌شود به منظور ترسيم بهتر اين پديده و ارائه برآوردي از نقش اين سياست در بافت اقتصاد سياسي كشور، برآوردي از آثار كمي اين سياست ارائه شود.

در ابتدا مي‌بايستي در نظر داشت كه نخست؛ مجوز فروش تراكم، مجوزي است كه خود به خود موجب افزايش شديد ارزش زمين مالك خواهد شد. همچنين خريدار مجوز تراكم به صورت بديهي در صورتي اقدام به خريد مي‌كند كه بتواند درآمد مناسبي از قِبَل آن به دست آورد. براين اساس سود منتفع شوندگان از مجوز تراكم را مي‌توان به صورت زير تعريف كرد:

Õ i = [Ph(h-R-ch)]Pi

سود حاصل از رانت تراكم مازاد Õ i =

قيمت فروش يك متر مربع بناي حاصل از مجوز تراكم مازاد Ph =

مساحت مازاد تراكم h =

هزينه خريد اضافه تراكم R =

هزينه ساخت بنا ch =

درصد موفقيت در خريد تراكم Pi =

اگر R مساوي مساحت فروشي مازاد تراكم ضربدر درصدي از قيمت فروش مسكن در نظر گرفته شود، معادله فوق را مي‌توان به اين صورت بازنويسي كرد: Õ i = Pnh(1-a ) - ch

در اين معادله a نسبت قيمت فروش تراكم به قيمت فروش زيربناي ساخته شده است. در اين حالت با كاهش a بر ميزان سود رانت گيران مجوز تراكم افزوده مي‌شود كه نتيجه آن افزايش تعداد در رانت‌جويان و همچنين قدرت سياسي و اقتصادي آنان در عرصه مديريتي است. براي بررسي اين امر سعي شده است كه برآوردي از حجم ايجاد رانت حاصله در شهر تهران ارائه شود. بدين منظور آمار مربوط به پروانه‌هاي ساختماني و درآمد حاصل از فروش از گزارش‌هاي ساليانه شهرداري گرفته شده است.

در محاسبات بالا، فرض بر اين بوده كه حد طبيعي تراكم 120 درصد و ميزان اضافه برآن به عنوان مازاد تراكم فروخته مي‌شود. قيمت فروش يك متر مربع زيربنا نيز از آمارهاي قيمت زمين و مسكن كه توسط وزارت مسكن منتشر مي‌شود گرفته شده است. هزينه ساخت يك متر مربع بنا نيز از آمار فعاليت‌هاي ساختماني بخش خصوصي، كه توسط بانك مركزي منتشر مي‌شود، استخراج شده است

براساس داده‌هاي بالا، حجم سود توزيع شده ناشي از فروش مازاد تراكم بين سازندگان مسكن در سطح شهر تهران محاسبه شده و در جدول شماره 3 آمده است.

برآوردها نشان مي‌دهد كه در طي يك دهه حجم هنگفتي از منابع مالي بين سازندگان مسكن در سطح شهر تهران توزيع شده است، به‌گونه‌اي كه حجم آن تا حد 7/5 درصد توليد ناخالص داخلي كشور در سال 1381 افزايش يافته است.

نتيجه اين فرايند، تقويت جريان سوداگري مستغلات در سطح شهر، انحراف جريان سرمايه‌گذاري از فعاليت‌هاي توليدي مناسب به فعاليت سوداگري مستغلات و تخصيص غيربهينه منابع بين بخش‌هاي اقتصادي خواهد بود.

بايد توجه داشت در شرايطي كه توزيع منافع حاصل از فعاليت بخش به صورت كاملاً نابرابر صورت گيرد، مي‌توان انتظار داشت كه نتيجه فرايند، تقويت يك قشر فوقاني در بازار مستغلات خواهد بود. به منظور آزمون اين فرضيه، ضريب جيني توزيع ارزش دارايي‌هاي معامله شده مسكوني با استفاده از آمارگيري معاملات مسكن در سطح شهر تهران محاسبه شده است. نتيجه‌ اين محاسبه نشان مي‌دهد كه ميزان اين ضريب از سال 1378 رو به افزايش بوده است. بدين‌ترتيب دو فرايند به صورت همزمان به‌وقوع پيوسته است:

افزايش حجم منافع توزيع شده ناشي از فروش تراكم

افزايش ميزان نابرابري در بهره‌مندي از اين منافع

برآيند دو گرايش فوق چيزي نيست جز تقويت مدار گردشي سرمايه بخش مستغلات در درون خود و رهايي و استقلال نسبي آن از گردش سرمايه مولد.

كژكاركردي و كژتابي

كل شهر براي كل ساكنان و فعالان در آن «كالايي عمومي»(Public Goods) است، يعني براي آنها «ارزش مصرفي» دارد. هيچ‌يك از ساكنان و فعالان در شهر به آن به‌عنوان «ارزش مبادله» نمي‌نگرند، مگر بورژوازي مستغلات. مردم، دولت، بنگاه‌هاي صنعتي و خدماتي از زمين و ساختمان شهري انتظار آسايش، كار، امنيت، تحصيل فرهنگ، گذران اوقات فراغت و... دارند، اما بورژوازي مستغلات مي‌خواهد به‌طور مستقيم از فروش «مكان»(Place) در شهر درآمد كسب كند. از اين‌رو بورژوازي مستغلات، شهر را كالايي قابل مبادله مي‌انگارد و مي‌كوشد به شيوه‌هاي مختلف با نفوذ در قوانين يا نهادهاي(Institutions) شهري، ارزش مصرفي شهر را به نفع ارزش مبادله براي خود مصادره كند. اين سودجويي خود به خود مذموم نيست، همان‌طور كه يك صاحب صنعت يا بازرگان نيز مي‌كوشد با پاسخگويي به «ارزش مصرفي» كالايي با «ارزش مبادله» توليد يا عرضه نمايد، از اين طريق كسب «ارزش اضافي» كرده، به سود برسد. تباهي در نظام سرمايه‌داري هنگامي آغاز مي‌شود، كه كسب ارزش اضافي و سود در تخالف و تعارض با ارزش مصرفي قرار گيرد. اين تباهي در بنگاه‌هاي صنعتي، بازرگاني و نيز مستغلات با سوداگري، انحصار، رانت‌جويي و بالاخره غلبه ارزش مبادله و دارايي بر مصرفي به‌وجود مي‌آيد. مي‌توان گفت همه قوانين و برنامه‌هايي كه به خواست مردم به‌وسيله بخش عمومي (دولت، شهرداري و تأمين اجتماعي) تصويب و به اجرا مي‌رسد، براي تحقق و پيشبرد «ارزش مصرفي» است. برنامه‌هاي توسعه، قوانين ضد انحصار، حفاظت از محيط‌زيست، آمايش سرزمين، احداث بيمه بيكاري، تأمين مسكن و... همگي در پي پاسخگويي به ارزش‌هايي مصرفي هستند كه عموم جامعه تأمين آن را از بخش عمومي خواسته و به او تكليف كرده‌اند. از اين زمره «طرح جامع و تفصيلي» شهر است. در ايران، مسئول تهيه اين طرح‌ها «وزارت مسكن و شهرسازي»، مرجع تصويب آن «شوراي عالي شهرسازي و معماري» و مجري آنها شهرداري‌ها و شوراهاي شهرند كه طرح‌هاي يادشده همچون قانون به آنها ابلاغ مي‌شود. وظايف وزارت مسكن و شهرسازي طبق قانون مصوب 1353 عبارت است از: «اتخاذ و اعمال سياست‌ها و تنظيم برنامه‌هاي جامع و هماهنگ براي تعيين مراكز جمعيت و ايجاد تعادل مطلوب ميان جمعيت و وسعت شهرها در سطح كشور، تأمين مسكن و... با توجه به مقتضيات برنامه‌هاي توسعه اقتصادي و اجتماعي كشور و... نظارت بر فعاليت‌هاي شهرسازي بخش خصوصي از نظر رعايت ضوابط شهرسازي است، شوراي عالي شهرسازي و معماري نيز در سال 1351 به اين دليل تشكيل شده است: «هماهنگ‌كردن برنامه‌هاي شهرسازي به‌منظور ايجاد محيط زيست بهتر، اعتلاي هنر معماري ايران و...»

به موجب قانون و نيز مصوبات شوراي‌عالي شهرسازي و معماري (دستورالعمل تشخيص اساس طرح جامع شهر، مصوب 23/12/1363) «محتواي اصل يا اساس طرح جامع شهر» عبارت است از: «احتمالات جمعيتي و ظرفيت جمعيت‌پذيري، منابع و محاسبات ظرفيت زيربناهاي شهري، چگونگي توزيع تراكم جمعيت، استقرار عملكردهاي مختلف در داخل واحدهاي تقسيمات شهري و...» در طرح‌هاي تفصيلي نيز «براساس معيارها و ضوابط كلي طرح جامع شهر، شيوه استفاده از زمين در سطح محلات مختلف شهر و موقعيت و مساحت دقيق زمين و...، ميزان تراكم جمعيت و تراكم ساختماني و... تعيين مي‌شود.»

تكليف روشن است: ايجاد نهادها و ساماندهي به شهر براي توسعه اقتصادي و اجتماعي، ايجاد محيط زيست بهتر، تأمين مسكن، اعتلاي هنر معماري و... اهدافي كه شهرهاي ايران موفقيت اندكي در تحقق آنها داشته‌اند. خشت اول از آنجا كژ نهاده شد كه پيرو آغاز شتاب‌زده و ناسنجيده سياست‌هاي تعديل در ايران، دولت در سال 1368 تصميم گرفت شهرداري‌هاي شهرهاي بزرگ «خودكفا» شوند و از اين‌رو براي كسب درآمد به آنها اجازه «فروش تراكم ساختماني» مازاد بر آنچه داد كه در طرح‌هاي جامع و تفصيلي تعيين شده بود. به عبارت ديگر دولت به دست خود، شهر را به «ارزش مبادله» تبديل كرد. در اين هنگام (1368) بورژوازي مستغلات (بخصوص توليد صنعتي ساختمان) تقريباً وجود نداشت و ساخت و ساز صنعتي ساختمان (اكباتان، آتي‌ساز و شهرك غرب) به‌وسيله شركت‌هاي وابسته به وزارت مسكن و شهرسازي انجام مي‌پذيرفت. آمار بانك مركزي ايران نشان مي‌دهد كه سهم توليد مسكن براي فروش از كل توليد آن به‌وسيله بخش خصوصي در مناطق شهري از حدود 30 درصد در سال‌هاي پيش از انقلاب، به 5 درصد تقليل يافته بود كه در واقع توليدكنندگان كوچك بودند. ارقام جدول 1 نيز اين واقعيت را تأييد مي‌كنند كه سهم تقاضاي دارايي مسكن از اوج 49 درصد در سال 1356 به 18 درصد در سال 1368 تنزل داشته است كه پايين‌ترين رقم پس از سال‌هاي 58ـ1357 است. البته اقدام مشعشع دولت و شهرداري تهران براي سپردن شهر به «ارزش مبادله»، باعث مي‌شود كه از آن پس تقاضاي دارايي اوج گرفته و در سال 1380 نسبت آن به 59 درصد هم برسد.

شوراي‌عالي شهرسازي و معماري ايران براي آن‌كه دست شهرداري‌ها را در تبديل «ارزش مصرفي» شهر به «ارزش مبادله» باز بگذارد در تاريخ 24/10/1369 زير عنوان «ضوابط و مقررات افزايش تراكم و بلند مرتبه‌سازي» ناگهان اجازه داد شهرهايي كه در سال 1365 بيشتر از 200 هزار نفر جمعيت داشته‌اند تا ميزان 25 درصد بيشتر از جمعيت مصوب طرح‌هاي جامع خود با افزايش تراكم ساختماني، جمعيت بپذيرند: «افزايش تراكم متوسط جمعيت شهر ناشي از افزايش تراكم ساختماني حداكثر تا ميزان 25 در صد نسبت به طرح جامع تصويب شده بيشتر نباشد.» در واقع شوراي‌عالي شهرسازي با اين مصوبه تمام حقوق شهروندان و شعور كارشناسان و مشاوران و نيز قابليت خود را در تعيين ظرفيت جمعيتي شهرها ناقابل دانست و به دور ريخت و به صورت «فله‌اي»، بدون هيچ سنجشي از شرايط ويژه هر شهر، اجازه داد كه جمعيت آنها با تراكم‌فروشي 25 درصد افزوده شود. جالب اين كه يكي از اهداف اين مصوبه «تأمين فضاي باز و محيط زيست بهتر» بود، كه البته براي بورژوازي مستغلات تأمين شد!

از اين پس، كميسيون ماده 5 (از قانون تأسيس شوراي‌عالي شهرسازي و معماري ايران) كه پيش از اين در حد طرح تفصيلي اختيار تصويب داشت، داراي اختيار تقريباً نامحدودي براي تغيير طرح جامع نيز گشت و بدين‌ترتيب است كه بورژوازي مستغلات براي چانه‌زني با شهرداري‌ها براي «مبادله» شهر باز شد. شهرداري‌ها هم درآمد حاصله از فروش تراكم را به خزانه خود ريختند تا خرج شهر كنند. به‌ظاهر بيشتر اين تحول شهرداري و اقدامات عمراني مثبت بود، اما هر چه گذشت وضع بدتر شد، چرا كه از يك‌سو عمران و نگهداري شهر گرانتر و گرانتر مي‌شود، زيرا كه تراكم‌فروشي به معناي ازدياد جمعيت است و هزينه‌هاي شهر با ازدياد جمعيت به صورت تصاعدي بالا مي‌رود. (براي نمونه گذرگاه زيرزميني حدود 10 برابر روي زمين هزينه دارد) و ازسوي ديگر دولت حاضر نبود كار مردم را به مردم (شوراهاي شهر) بسپارد و شهردار را خود برمي‌گزيد، از اين‌رو شهردار انتصابي نمي‌توانست هزينه‌هاي شهر را از ساكنان و فعالان در آن بگيرد و بخش عمده آن را (نزديك به 80درصد) از بورژوازي مستغلات وصول مي‌كرد. پس بورژوازي مستغلات حق يافت در هر كوچه باريكي به اسم انبوه‌سازي و بلندمرتبه‌سازي «زندگي خراشي» بسازد.

اين درحالي بود كه در سال 1364 (با اصلاحيه در سال 1366) يعني زماني كه هنوز بورژوازي مستغلات ظهور نكرده بود، شوراي‌عالي شهرسازي و معماري مصوبه بسيار هوشمندانه‌اي گذرانده بود كه در آن شهرداري‌ها اجازه مي‌يافتند از تغيير ارزش اراضي در اثر تعيين تراكم زياد (در مقابل كم) براساس طرح جامع، عوارض بگيرند. اما آن را نمي‌توانستند به خزانه خود بريزند، بلكه بايد در حسابي جداگانه به‌نام «درآمد حاصله از فعاليت‌هاي اقتصادي در ساختمان‌هاي شهري نگهداري كرده و صرفاً در تهيه طرح‌هاي توسعه و عمران شهري و اجراي آنها با نظر شوراي شهر به مصرف برسانند.» اين مصوبه با ارزش هر چند به‌درستي اجازه مي‌داد كه از دارندگان تراكم بيشتر ساختماني عوارضي به نفع شهر گرفته شود، اما شهرداري را موظف مي‌كرد آن را مستقيماً صرف جبران پي‌آيندهاي تراكم بيشتر كند، نه آن‌كه به مصرف جمع‌آوري زباله برساند.

يك جناح در وزارت مسكن و شهرسازي براي مقابله با شهرداري تهران، طرح جامع جديد تهران را در سال 1371 به تصويب رساند كه در آن جمعيت شهر را در حد 6/7 ميليون نفر ثابت نگاه مي‌داشت، اما شهرداري تهران آن را برنتابيد. دعواهاي سياسي مانع آن شد كه وزارت مسكن و شهرسازي، شهرداري تهران را به‌دليل نقض قانون طرح جامع به دادگاه بكشاند و آمدن دولت اصلاح‌طلب در سال 1376، موضوع را منتفي كرد. البته در اين ميان بورژوازي نوپاي مستغلات توانسته بود احداث شهرهاي جديد در پيرامون تهران را در عمل متوقف كند تا قيمت زمين و مسكن در شهر تهران جهش‌هاي 60 تا 70 درصدي كند، به‌طوري كه قيمت يك مترمربع مسكن در آخر سال 1375 به 7/2 برابر آن در سال 1373 برسد. اين نكته هم گفتني است كه در همين دوره «سرقفلي» در ايران رسميت يافت و نه‌تنها بورژوازي مستغلات، بلكه مالكان كوچك هم به جان بورژوازي مولد افتادند. امري بي‌نظير در جهان كه نهادهاي توليد را كژكاركردتر كرده است.

دولت اصلاحات هر چند موفق به برپايي شوراهاي اسلامي شهر شد، اما بورژوازي مستغلات كه ديگر «روشنفكران ارگانيك» خود را نيز در قالب تكنوكرات‌ها پيدا كرده بود، موفق شد اين شوراها را با خود همراه سازد. براي نمونه يكي از اعضاي شوراي اول شهر تهران عنوان كرد كه اصرار (يك جناح) وزارت مسكن و شهرسازي براي احياي شهرهاي جديد و توقف فروش تراكم، «براي فروش زمين‌‌هاي بادكرده دولت در شهرهاي جديد» است. همچنين دعواهاي سياسي، شوراي اول را بر حذر مي‌داشت تا براي تأمين هزينه‌هاي شهر، انواع عوارض شهرداري را افزايش دهد تا نزد مردم محبوب باقي بمانند. در نتيجه براي كسب درآمد، تن يا بافت شهري را به بورژوازي مستغلات سپردند.

از سوي ديگر، ركود در بخش مسكن در سال‌هاي 78ـ1376 و كاهش شديد درآمد نفت، دولت خاتمي را بر آن داشت كه براي خارج‌شدن كل اقتصاد از ركود، دست بورژوازي مستغلات را باز بگذارد. در برنامه سوم توسعه (83ـ1379) انواع يارانه‌ها و بخشايش مالياتي به ساختما‌ن‌هاي 3 طبقه به بالا تعلق گرفت و ثبات نرخ ارز يا «بيش ارزشي» ريال (Over Valued) براي بورژوازي مستغلات بهشتي به‌وجود آورد كه در آن با ورود ارز به بخش مستغلات در اول سال و خروج آن در آخر سال مي‌توانست 5/1 برابر ارز خارج كند.

بديهي بود كه بهشت بورژوازي مستغلات به جهنم براي مردم تبديل شود و اسكان غيررسمي (حاشيه‌نشيني) گسترش يابد. اما تباهي تنها اين نبود، شهر تهران كه با تنش‌زدايي سياسي خارجي دولت خاتمي بار ديگر از لحاظ اقتصادي، تحركي را آغاز كرده بود، به‌تدريج در تار عنكبوت بورژوازي مستغلات اسير شد. محاسبات نشان مي‌دهد كه براي دستيابي به اقتصاد غيرنفتي در چشم‌انداز بلندمدت جمهوري اسلامي ايران (1404) مجموعه شهري تهران بايد حداقل 20 ميليارد دلار صادرات داشته باشد (هم‌اكنون مصرف ارز اين مجموعه 12 ميليارد دلار برآورد مي‌شود). رسيدن به چنين صادراتي از حدود 5/0 ميليارد دلار كنوني نيازمند داشتن فضايي مناسب براي توليد مولد، در كنار نهادهاي شايسته آن است. اما در ايران نه‌تنها نهادها «كژكاركرد» (Dysfunctional) شده‌اند، چرا كه «حاكميت شايسته»(Good Governance) اعمال نمي‌شود. يعني مديريت بخشي شايسته براي توسعه مدار مولد به‌دليل كژكاركردي نهادها عملي نمي‌شود، بلكه به دلايلي كه شرح آن رفت، بافت شهر نيز «كژتاب» شده و ضد مدار مولد عمل مي‌كند. به همين دلايل در اسناد جهاني، تهران در كنار كلان شهرهايي چون بغداد و داكا، «سياهچاله‌اي» (Black Hole) دانسته مي‌شود كه در آن سرمايه‌هاي مالي، زيربنايي، انساني و اجتماعي بر باد مي‌رود. حال اگر سياهچاله‌ بودن بغداد، به خاطر اشغال و جنگ و داكا، به‌دليل فقر است، كژكاركردي نهادها و كژتابي فضاها در عين آرامش و درآمد سرشار نفت، مانع توسعه مدار مولد در تهران و ايران شده است.

سياست‌هاي كنوني دولت هم در عمل آب به آسياب بورژوازي مستغلات مي‌ريزد. در حالي كه «هزينه‌هاي معاملاتي» (Transaction Cost) براي بورژوازي مولد به دليل انواع تحريم‌ها (از مالي گرفته تا كالا) به‌شدت بالا رفته است و واردات ناسنجيده كالاها كمر بورژوازي مولد را مي‌شكند و مجبور به پرداخت انواع ماليات‌ها مي‌شود، بورژوازيِ مستغلات هنوز در بهشت خود به سر مي‌برد. ثبات نرخ ارز، يارانه‌ و بخشايش ماليات و عوارض براي به‌اصطلاح انبوه‌سازي، فراهم بودن امكان انحصار، سوداگري، رانت‌جويي و عدم امكان رقابت (واردات مسكن!) بورژوازي مستغلات را در «ارگ»‌خود محفوظ نگاه‌داشته است. از سوي ديگر دولت به جاي آن‌كه براي اين مقولات چاره بينديشد در نقش «حاتم طايي» بيابان‌هاي اطراف شهرها را به مردم بخشيده است. اطلاعات واصله از واگذاري زمين‌هاي اجاره‌اي 99 ساله نشان مي‌دهد كه در ازاي 3 ميليون متقاضي و حدود يك ميليون واگذاري، تاكنون براي تنها 15 هزار واحد مسكوني پروانه ساخت صادر شده و تنها حدود يك دهم آنها به دريافت وام بانكي نزديك شده‌اند.

آيا اطلاع بورژوازي مستغلات و مردم از اين موضوع باعث نشده است كه قيمت زمين و مسكن در شهر تهران بار ديگر جهش كند، آن هم در هنگامي كه بنابر گزارش بانك مركزي جمهوري اسلامي ايران براي نمونه در استان قم «68 درصد طرح‌ها حداكثر 20 درصد پيشرفت داشته و حدود 46 درصد، وجود خارجي نداشته‌اند.» به عبارت ديگر حجم عظيمي از نقدينگي از ناحيه همين طرح‌ها به بازار مستغلات جريان يافت تا به اين جهش كمك كند.

شگفت اين كه در حالي‌كه شوراي شهر دوم و كنوني شهر تهران و وزارت مسكن و شهرسازي براي بيرون آوردن شهر تهران از چنگال بورژوازي مستغلات درباره طرح جامع و تفصيلي با سقف جمعيتي 5/8 ميليون نفر به توافق رسيده بودند، ناگهان دولت‌، خواهان افزايش 30درصدي اين سقف شده است. بدون آن‌كه در نظر گيرد كه ظرفيت نهايي جمعيت شهر تهران تنها 65/7 ميليون نفر است و سقف 5/8 ميليون نفر به اجبار و از آنجا تعيين شده بود كه اكنون (به يمن تلاش بورژوازي مستغلات) تهران به جمعيت 7/7 ميليون نفر رسيده و مهار آن اگر هم اكنون آغاز شود تا حدود 5/8 ميليون نفر ممكن مي‌شود. بديهي است افزودن 30درصد به اين رقم هنگامي كه تهران هم‌اكنون به بن‌بست اقتصادي، اجتماعي و زيست‌محيطي رسيده است (آن هم به بهانه تأمين مسكن!) را كسي جز بورژوازي مستغلات نمي‌پسندد. شگفت‌آورتر اين‌كه يكي از وزرا (آن هم غير از وزير مسكن و شهرسازي!) اين شعار بورژوازي مستغلات را بر زبان رانده و مي‌گويد كه تهران را به ما بسپاريد و پايتخت را منتقل كنيد. به عبارت ديگر تمام تشكيلات دولت مركزي (كه محاسبات نشان مي‌دهد به 100 هزار كارمند و 400 هزار نفر جمعيت هم نمي‌رسد) را از تهران بيرون ببريد. يعني دولت، مجلس و قوه‌قضاييه را از كنار دانشگاه‌ها، مراكز پژوهشي و فرهنگي، همايش‌ها و جشنواره‌ها و... (كه سرمايه اجتماعي لازم براي حاكميت‌اند) به پادگاني به‌نام پايتخت دور از تهران تبعيد كنيد تا ما (بورژوازي مستغلات) تن تهران را هرگونه مي‌خواهيم مبادله كنيم و در عين حال با ساختن پادگاني به‌نام پايتخت براي دولت در ناكجاآباد به‌طور مستقيم بر سر سفره نفت بنشينيم!

آيا با چنين سياست‌هايي، تهران چاره‌‌اي‌ جز «سياهچاله» بودن دارد؟ آيا ترسيم چنين افقي از شهر، تبديل آرمانشهر به «كژ شهر» نيست؟ آيا بهتر نيست دولت براي مهار بورژوازي مستغلات با شوراي شهر، شهرداري و وزارت مسكن و شهرسازي همكاري كند؟

 توليدات بخش «ب»

مسكن

 صنعت توليدات بخش «الف»

نمودار يك، فرايند رشد متعارض در توسعه اقتصادي

جدول شماره 1ـ وضعيت نقدينگي بخش مسكن و جايگاه آن را در اقتصاد ملي

ارقام ميليارد ريال به قيمت جاري

آمار خام اين جدول از نماگرهاي بانک مرکزی و گزارش ساليانه آن استخراج شده است.

جدول شماره 2ـ تغييرات ارزشي افزوده بخش‌هاي صنعت و نفت و مقايسه آن با حركات نقدينگي بخش مستغلات ـ میلیارد ریال

ارقام ارزش افزوده از گزارش نماگرهای بانک مرکزی و گزارش‌های سالیانه آن استخراج شده است

جدول شماره 3ـ برآورد رانت ايجاد شده ناشي از واگذاري تراكم در شهر تهران

ميليارد ريال ـ ميليون متر مربع ـ درصد

پي‌نوشت‌ها:

1ـ جزييات اين الگو در اين تحقيق موجود است:ـ يزداني. فردين، بررسي كارائي سازوكار بازار مسكن در مناطق شهري ايران، سازمان ملي زمين و مسكن،1381.

منابع:

ـ اطهاري. كمال، نقش انتظارات غيرعقلاني در نوسانات بازار مسكن ايران، فصلنامه اقتصاد مسكن، شماره مسلسل 31، 1379.

ـ مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايران، مجموعه قوانين و مقررات شهرسازي (دو جلد)، تنظيم و طبقه‌بندي مجيد احسن، 1382.

ـ وزارت مسكن و شهرسازي، مقررات شهرسازي و معماري و طرح‌هاي جامع (چاپ چهارم، ويرايش دوم)، 1377.

ـ مركز مطالعات و تحقيقات شهرسازي و معماري ايران، مطالعات فرادست طرح جامع، مطالعات نقش ملي و فراملي، كار و فعاليت، 1384.

ـ «برنامه موجود فقط براي نصف تهران است» (گفت‌وگو با پيروز حناچي)، روزنامه اعتماد، سال ششم، شماره 1599، 6 بهمن 1386، ص 14.

سوتيترها:

انحراف بورژوازي مستغلات از آنجا آغاز مي‌شود كه ديگر براي به‌دست آوردن سود، مسير خلاق و رقابتي توليد ارزش مصرفي را نمي‌پيمايد، بلكه با سوداگري يا همان بورس بازي به كالاي خود هر چه بيشتر خصلت «ارزش دارايي» مي‌بخشد، يعني هر چه بيشتر آن را گران‌تر مي‌كند (مثلاً به‌جاي شهرك‌سازي، برج‌سازي مي‌كند) و با بالابردن قيمت زمين و مسكن چون «خر دجال» پس‌اندازها و نقدينگي‌ها را به‌دنبال خود مي‌كشد

 اصولاً بخش مستغلات بر بستر افزايش درآمد نفتی سوار شده و اصولاً رشد درآمد رانتی نفت را مي‌توان محمل اصلي رشد بورژوازي مستغلات تلقي كرد و آنچه كه در اين ميان مهم و مشخص است آن است كه بخش مولد اقتصاد و به خصوص بخش صنعت در اين بازي و تسهيم سهم درآمد نفتي بازنده بوده است

 تحولات ساختار اقتصاد ايران به‌گونه‌اي است كه برخلاف اقتصاد كشورهاي توسعه‌يافته، بخش مستغلات در ايران نه به‌عنوان يك بخش پيرو و تبعی اقتصاد، بلكه به‌عنوان يك بخش مستقل اقتصادي نه‌تنها به حيات پرتوان خود ادامه داده، بلكه بعضاً با ايجاد ارزش مبادله و دارايي براي مستغلات منشأ سودآوري شده و باعث جلوگيري از رشد بخش‌هاي واقعاً مولد اقتصادي شده است

در دهه 70 شهرداري تهران، با اتخاذ سياست فروش تراكم مازاد، در عمل موجبات شكل‌گيري يك قشر قدرتمند اقتصادي و سياسي را در شهر تهران فراهم‌ آورد كه همين مسئله به زبان بسياري از تحليل‌گران اقتصاد شهري، تبديل به يكي از موانع رشد پايدار اقتصاد شهر تهران و همچنين تبديل آن به شهري با معيارهاي جهاني شده است

 خشت اول از آنجا كژ نهاده شد كه پيرو آغاز شتاب‌زده و ناسنجيده سياست‌هاي تعديل در ايران، دولت در سال 1368 تصميم گرفت شهرداري‌هاي شهرهاي بزرگ «خودكفا» شوند و از اين‌رو براي كسب درآمد به آنها اجازه «فروش تراكم ساختماني» مازاد بر آنچه داد كه در طرح‌هاي جامع و تفصيلي تعيين شده بود. به عبارت ديگر دولت به دست خود، شهر را به «ارزش مبادله» تبديل كرد

يك جناح در وزارت مسكن و شهرسازي براي مقابله با شهرداري تهران، طرح جامع جديد تهران را در سال 1371 به تصويب رساند كه در آن جمعيت شهر را در حد 6/7 ميليون نفر ثابت نگاه مي‌داشت، اما شهرداري تهران آن را برنتابيد. دعواهاي سياسي مانع آن شد كه وزارت مسكن و شهرسازي، شهرداري تهران را به‌دليل نقض قانون طرح جامع به دادگاه بكشاند و آمدن دولت اصلاح‌طلب در سال 1376، موضوع را منتفي كرد

 دولت اصلاحات هر چند موفق به برپايي شوراهاي اسلامي شهر شد، اما بورژوازي مستغلات كه ديگر «روشنفكران ارگانيك» خود را نيز در قالب تكنوكرات‌ها پيدا كرده بود، موفق شد اين شوراها را با خود همراه سازد

 سياست‌هاي كنوني دولت هم در عمل آب به آسياب بورژوازي مستغلات مي‌ريزد. در حالي كه «هزينه‌هاي معاملاتي (Transaction Cost) براي بورژوازي مولد به دليل انواع تحريم‌ها (از مالي گرفته تا كالا) به‌شدت بالا رفته است و واردات ناسنجيده كالاها كمر بورژوازي مولد را مي‌شكند و مجبور به پرداخت انواع ماليات‌ها مي‌شود، بورژوازيِ مستغلات هنوز در بهشت خود به سر مي‌برد 

شگفت اين كه در حالي‌كه شوراي شهر دوم و كنوني شهر تهران و وزارت مسكن و شهرسازي براي بيرون آوردن شهر تهران از چنگال بورژوازي مستغلات درباره طرح جامع و تفصيلي با سقف جمعيتي 5/8 ميليون نفر به توافق رسيده بودند، ناگهان دولت‌، خواهان افزايش 30درصدي اين سقف شده است. بدون آن‌كه در نظر گيرد كه ظرفيت نهايي جمعيت شهر تهران تنها 65/7 ميليون نفر است و سقف 5/8 ميليون نفر به اجبار و از آنجا تعيين شده بود كه اكنون (به يمن تلاش بورژوازي مستغلات) تهران به جمعيت 7/7 ميليون نفر رسيده و مهار آن اگر هم اكنون آغاز شود تا حدود 5/8 ميليون نفر ممكن مي‌شود 

شگفت‌آورتر اين‌كه يكي از وزرا (آن هم غير از وزير مسكن و شهرسازي!) اين شعار بورژوازي مستغلات را بر زبان رانده و مي‌گويد كه تهران را به ما بسپاريد و پايتخت را منتقل كنيد. به عبارت ديگر تمام تشكيلات دولت مركزي (كه محاسبات نشان مي‌دهد به 100 هزار كارمند و 400 هزار نفر جمعيت هم نمي‌رسد) را از تهران بيرون ببريد. يعني دولت، مجلس و قوه‌قضاييه را از كنار دانشگاه‌ها، مراكز پژوهشي و فرهنگي، همايش‌ها و جشنواره‌ها و... (كه سرمايه اجتماعي لازم براي حاكميت‌اند) به پادگاني به‌نام پايتخت دور از تهران تبعيد كنيد تا ما (بورژوازي مستغلات) تن تهران را هرگونه مي‌خواهيم مبادله كنيم و در عين حال با ساختن پادگاني به‌نام پايتخت براي دولت در ناكجاآباد به‌طور مستقيم بر سر سفره نفت بنشينيم!

منبع : جشم انداز ایران